11 9月 手付から登記まで ― スペイン不動産投資、いつ本当に「所有者」になるのか

手付契約の締結、公正証書の作成、登記所への登記。多くの投資家にとって、この三つの行為は単に「不動産を取得すること」を意味します。しかし法律上は、それぞれが異なる時点であり、それぞれ固有の効果、固有のリスク、そして買主を保護する（あるいは保護しない）固有の形態を持っています。

スペイン国外から不動産市場に投資する者は、前述の法的複雑さに直面するだけでなく、多くの場合、スペインに継続的に物理的に滞在しておらず、スペインの登記制度の仕組みについても事前の知識を持たないまま取引を行います。そのため、第三者から提供される情報への依存度がより高くなります。

これまで他の記事で、手付契約の種類やスペインの登記制度がどのように機能するかについて取り上げてきました。今回は、この二つの論点を結びつけ、それぞれの段階がどのような法的状況を生み出し、次の段階へどのようにつながっていくのかを実務的な観点から説明します。

1. 手付契約：署名した者だけを拘束する約束

原則として、手付契約は買主に不動産の所有権を帰属させるものではありません。当事者は合意した義務によって拘束されますが、買主はまだ不動産の所有者ではなく、物権を取得するわけでもありません。

これには、多くの買主が見落としがちな帰結があります。手付契約は登記所にアクセスできず、手付の種類によって内容の異なる、取得に関連する権利は生じるものの、最初の手付金を支払った時点で取引が完了し安全であると考えることはできません。登記も付記もされず、いかなる登記事項証明書（ノタ・シンプレ）にも記載されません。そのため、売主は登記上の所有者として記載され続け、理論上は不動産を処分する権限を保持したままとなります。もしそれが実際に行われた場合、買主は契約不履行の状態に置かれ、合意された手付の種類に応じた違約金の対象となりますが、当該第三者に対して不動産に関する権利を得られるわけではありません。

そのため、国際的な投資の場合には、手付契約に一定の担保や条項を盛り込み、公正証書化の前に更新済みの登記事項証明書によって所有権と負担を確認する、専門家の助言を受けることが重要です。

代金の一部を支払っていても、それがまだ不動産に対する権利を構成しない段階であることを踏まえると、手付契約の交渉と、公正証書の締結前に確認を繰り返し行うことは、手続の中でも特に重要な局面であるといえます。

2. 公正証書：公証人の面前で売買が正式化される時

ここで最も重要な法的変化が生じます。スペイン民法上、所有権を移転するには権原（契約）と移転行為（不動産の引渡し）という二つの要素が必要です。

公正証書によって正式化される売買では、別段の定めがない限り、証書の作成が物の引渡しと同等の効果を持ちます。すなわち、当事者が署名した時点で、買主は所有権を請求する権利を有するにとどまらず、不動産の所有者となります。

同時に、公正証書への署名は、登記への登録と密接に関連する一連の税務上の義務を発生させるため、この点にも留意が必要です。

国際的な投資家は、再びスペインへ渡航する時間や機会を持たないことも少なくないため、信頼できる代理人に授与した委任状を通じて手続を行う必要があります。委任状が外国で作成された場合は、正しくアポスティーユを受けていなければならず、この手続の不備は遅延の最も頻繁な原因の一つとなっています。

3. 登記所：第三者に対して加わる保護の層

不動産登記法32条は、この最後の段階の意義を次のように説明しています。適法に登記されていない権原は「第三者に対抗できない」。言い換えれば、手続を正しく踏んだ買主――適切に組み立てられた手付契約、適法に作成された公正証書――は、すでに不動産の所有者です。登記が加えるのは、将来、同一の不動産について相反する権利を主張しようとする者に対する、より強固な保護です。

これは二重売買の事例において明確に表れます。同一の不動産が異なる二人の買主に売却された場合、民法1473条は最初に購入した者にではなく、善意で最初に登記した者に所有権を認めます。そして不動産登記法34条はさらに一層の保護を加えています。登記上、移転する権限を有する者として記載されている者から善意かつ有償で権利を取得した第三者は、その権利が登記された後は、たとえ売主の権利が後に無効とされ、または解除されたとしても「その取得を維持される」とされています。

国際的な投資家にとっての重要性

国際的な投資家にとって、この保護には一層の価値があります。スペイン国外に居住する者は、これほど容易に継続的な監視を行うことができないため、この保護の層は国際的な投資に対してとりわけ大きな安心をもたらします。

もっとも、この保護に到達することは自動的ではありません。不動産登記法254条は、登記のために該当する税金の事前納付を要求しています。税務手続と登記手続の調整は、単なる事務的な詳細ではなく、買主が完全な保護を得るために必要な条件です。まさにこの段階において、スペインでこれらの手続を管理する信頼できる専門家の存在が、迅速な登記と回避可能であったはずの遅延との違いを生みます。投資家本人がこれらの手続を自ら行えない場合には、なおさら重要な意味を持ちます。

4. 手付契約から登記までの間に何が問題となり得るか

手付契約の締結から最終的な登記までの間、問題は二つの異なる段階で生じ得ます。

公正証書の作成前には、リスクは不動産そのものと、売主が不動産を移転する能力に集中します。当初の登記事項証明書に記載されていなかった新たな負担が判明することもあれば、売主が既存の抵当権を抹消できない場合、想定していなかった都市計画上の問題が発覚する場合、あるいは不動産の真の所有権について疑義が生じる場合もあります。また、いずれかの当事者が最終的に公正証書を作成できない場合や、手付契約で合意した期限が守られない場合も起こり得ます。

売買が公正証書によって正式化された後は、リスクの性質が変わります。もはや不動産そのものではなく、期限が問題となります。不動産登記法254条は、登記のために該当する税金の事前納付を求めており、この税務手続の遅れは、完全な登記上の保護へのアクセスを遅らせることになります。

この一連の流れ、とりわけそれを左右する期限と税務手続を理解しておくことが、思いがけない事態を招くことなく売買を進めるための鍵となります。ナバロ・ジマ法律事務所では、民事、公証、登記、税務の各側面を調整しながら、お客様に各段階を通じて寄り添い、法的安定性が偶然に左右されることのないようにしています。売買のいずれかの段階についてご不明な点がございましたら、info@navarrollimaabogados.com までお気軽にお問い合わせください。