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不動産の売買は、ナバロ・ジマ法律事務所が得意とする業務分野の一つです。そこで今回は「不動産デューデリジェンス」についてご説明いたします。 不動産の実際の物理的特性を購入前に把握することが重要とされています。これは、土地登記簿の記録が実態(面積、境界など)を正確に反映しているか否かを確認するためです。不動産デューデリジェンスとは何でしょうか? これは英語の表現で、購入者の利益に影響を及ぼすかもしれない、見えにくいリスクを発見するための不動産調査プロセスを指します。当初は企業売買のために適用されていましたが、今日では不動産分野にも導入されております。この調査の目的は、取引の実現可能性、条件の妥当性、購入後の影響を分析するために、可能な限り多くの情報を収集することであります。 スペインにおけるデューデリジェンスの手順 現在、スペインの規制には「デューデリジェンス」のプロセスを実施するための明確な手順がありません。しかしながらデューデリジェンスを行う前に、買い手と売り手が取引の基本条件を確定させる合意(例:意向書)に至ることが推奨されます。その際は以下を明記することが望ましいです。デューデリジェンスの調査期間 売り手から得る情報に関する買い手の守秘義務 手続きが進行している間、当該不動産について第三者と取引を行わないことへの合意調査が完了したら購入か否かを決定します。デューデリジェンスのためのアクション指針は? 次の3タイプのアクションが示されます:法定監査:所有権の名義等を詳細に調査すると同時に、不動産が登記簿に記載されている内容と一致しているか否かを確認します。また不動産に影響を与える不動産登記簿に登録された抵当権や担保、および不動産に関連する登記された賃貸借契約なども調査します。 都市計画監査:このプロセスでは、都市計画の情報、ITE(建築物の技術検査)の議事録、建物台帳、図面、写真、不動産の合法化に関する証明書などの情報を収集します。これらは、不動産が特別な建築物または都市保護区域に含まれているか否かを知る上で重要です。 税務調査: 不動産の正確な価値を調べるとともに、土地登記簿に記載されている、その不動産に関係する税金が支払われているかどうかを確認します。例えば、相続によって不動産を取得した場合、登記には相続税の支払いが記載されていることがあります。その支払いが実際に行われているかを確認し、売り手が買い手に不動産を売却する際に、購入した不動産が相続税の支払いに応じることがないことを確認する必要があります。 これらの調査は万が一のトラブルを防ぐためのにとても重要です。不動産の購入を検討する際はナバロ・ジマ弁護士事務所にご相談下さい。     ...

外国人によるスペインの不動産への投資は、年々関心が高まりつつありますが、法的に留意しなければいけない難しい面もあります。購入を検討している方や投資家は多くの複雑な法的事項を考慮する必要があります。ナバロ・ジマ法律事務所は、不動産法の専門家として安全かつ安心して投資できるようスペインでの土地や不動産の購入に関する法的側面をご説明いたします。1.  スペインにおける不動産市場の規制 スペインの不動産市場は規制が厳しく、法改正の影響も受けやすいです。従って、不動産投資や購入を検討している人はスペインの不動産取引に関する法律や規制を事前によく理解しておく必要があります。法律や規制は不動産の購入目的や税金、潜在的な費用の負担、州、自治体、市町村の規制に影響を与えます。 2.  外国人認証・識別番号(NIE) スペインで不動産を取得しようとする外国人にとって、最初のステップはNIEを取得することです。入国管理局や税務当局の認証なしでは不動産購入は不可能です。従って、この識別番号は必須であり、入国管理局または各国のスペイン領事館を通じて取得し、さらにAEAT(スペイン税務局)に登録する必要があります。外国人認証・識別番号のNIEがなければ、スペインで不動産を購入するための必須要件である公証役場での手続きを行うことができません。 3. 規制および不動産の種類 スペインの規制では、居住地帯や農村部、都市部や開発可能な土地、商業用不動産、住宅としての用途に適合しない不動産など、さまざまな区分がされています。それぞれの区分に該当する不動産は、その使用、開発、課税を規定する特定の規制が適用されます。 4. 税務・課税への影響 スペインにおける不動産取得には、取得時のみならず所有権の維持にも税務上の影響が伴います。不動産譲渡税 (ITP) や付加価値税 (VAT)、不動産税などの経済的影響を知ることが重要です。5. 契約およびデューデリジェンス スペインの不動産システムは、定められた手続きを遵守する限り、不動産取得者の財産権は確保されます。つまりスペインにおける不動産取引は安全ということです。しかし事前に抵当権のないこと、取得が可能であること、負債がないことなど適切な法的調査を行い、また売主が不動産の実際の所有者であることを確認しなければなりません。後に起こりうるトラブルや紛争を回避するためにもこの調査や確認は不動産法を専門とする弁護士によって行われることが不可欠です。 6. 不動産登記と公証人 スペインでは不動産取引において公証人の役割は重要です。購入契約書の作成は法的に不動産の引き渡しに準じており、スペインの法制度における所有権取得の要件の一つです。また不動産登記簿への登録により取引が法的に有効であることが保証され、投資においての法的安全性が保証されます。 ナバロ・ジマ法律事務所は、不動産法の専門家として安全かつ安心して投資できるようスペインでの土地や不動産購入を全面的にサポートいたします。...

非スペイン在住のお客様の中には、スペインで不動産取引や不動産の購入をお考えの方もいるかもしれません。今回はスペインで不動産ビジネスまたは投資をお考えの方にむけた情報を提供いたします。不動産登記の目的は、不動産やその他不動産権利に関わる行為、契約、裁判所または行政機関の決定の登録または記録、および個人の権限に影響を及ぼす特定の司法上の決議を登録または記録することです。ここではスペイン法務省が記載する一部を抜粋し、分かりやすくかつ厳密に説明いたします。 不動産登記の役割   不動産登記には、公的または私的な所有権を持つ不動産または不動産に関連する実権に影響を与える行為が登記されます。また、特定の行政許可や公共財産も登記できます。 不動産登記は、登記された権利に法的な保護を提供し、取引の安全性と迅速さを促進し管理コストを削減します。公的所有か私有かを問わず、不動産または所有権に影響を与える行為は不動産登記簿に登記され、記録された事実、行為、および権利を一般に公表します。 登記の運用原則 不動産登記の運用原則は次のとおりです。任意性: 不動産登記は任意ですが、抵当権の場合は例外であり、抵当権は登記がなければ存在しない為いかなる場合でも登記を行う必要があります。登記の原則:該当の登記所に申請し、登記を行います。優先の原則:競合する2つの権利が登記される場合、最初に登記されたものが優先されます。同じ土地に2つ登記された場合、より古く登記された方が優先されます。例えば、ある者が土地登記所に行き、他人から取得した不動産の契約を登記する。その後別の者が登記所に行き、前出の者と同じ人物から不動産を取得した契約の登記を求めた場合、登記官は最初に登記されたものを優先します。別の例としては、差し押さえや先取特権の場合、その後のすべての権利の抹消を伴う場合があります。合法性:登記官は、申請される登記のあらゆる種類のドキュメントの外的形式の合法性、契約者の能力、および公的文書に含まれる行為の有効性について自己責任の下で審査します。これらは文書自体と登録簿の記載に基づいて判断されます。特性:登記は法律で定められた形式及び要件を満たす必要があります。所有権の登記を行うためには、それを付与する者の権利が事前に登記されている必要があります。権利を譲渡または担保を提供する人物と異なる登記がされている場合、登記官は申請された登記を拒否します。登記を申請しどの名義にも登録されていない場合、その不動産は法律で定められた手続きを通じて登記されなければなりません。不動産登記簿への登録の効力 不動産登記簿への登録には、以下の効力が生じます。‐登記の正当性法的なすべての効果において、登記された不動産権利は、該当する登録によって定められた形態で存在し、その所有者に帰属すると推定されます。同様に不動産の所有権または不動産権利が登記されている者は、それらの所有権を有していると推定されます。‐無効性不動産登記簿に適切に登録または記載されていない不動産に関する所有権または他の実権の権利証は、第三者に対して影響を及ぼしません。不動産や土地の用益権(使用し享受する権利)を取得した人は、その権利が他人に有利に記録されている権利によって侵害されたり、その権利を剥奪されたりすることはありません。‐公的登記の証明登記簿に権限を持っていると記載されている者から対価を支払い権利を取得した者は、自身の権利を登録した後、譲渡人の権利が登記簿に記載されていない理由により無効であることが後に判明した場合であっても、その取得が維持されます。例えば、不動産登記簿には別の者が所有者と記載されている不動産を、登記簿の内容が現実と一致しないことを知らずに(常に推定される情報欠如)、対価が支払われた(無償でない)取得が行われ、その取得者が不動産の売買を不動産登記簿に登録された場合、その後に取得者が不動産を譲渡した人物が登記簿には記載されていない理由で裁判所により所有権を持っていなかったと宣告されたとしても引き続き所有者とされます。‐真実の推定土地登記簿に登録されたものは、不正確性が宣言されない限り、その効力をすべて発揮されます。言い換えれば、土地登記簿に記載された内容は、異議が証明されるまでは、現実に則していると推定されます。‐司法的保護登録簿への記載は裁判所の保護下にあり、法律で定められた条件の下、その不正確性が宣言されない限り、その効力はすべて生じます。 ‐登録された権利の司法的保護登録済みの権利に基づく実権行使は、登録されていない権利を持つ者がそれらの権利に反対するかその行使を妨げる場合、民事訴訟法で規定された訴訟を通じて行使できます。 結論、不動産登記は国の機関が最高の保証と法的厳格さで不動産権利を保護します。ナバロ・ジマ法律事務所は不動産法および登記法にも精通しています。(出典:法務省. ...

ジョイントベンチャー、代理店、支店など、外国でビジネスを立ち上げるために適用される法人のタイプはさまざまあります。企業の国際化に向けた最も一般的な選択肢の一つは、選択した国に子会社を設立し、国境を越えた活動を展開することです。Navarro Llima Abogadosは、その法的手続きを全面的にサポートします。 海外に子会社を設立するメリットは何ですか? 今日、グローバル化はあらゆるビジネス環境を特徴づける要素のひとつであり、多くのスペイン企業が海外に子会社を設立することで成長の機会を見出しています。これには大きな利点があります。例えば、現地に駐在することで、市場を肌で感じ取ることができます。さらに子会社で提供される商品やサービスが地元に根ざしたものであると顧客に認識されるため、顧客の信頼度も高まります。また、財務的に見ても企業の成長のための優れた選択です。とはいえ、これが頭痛の種になる場合もあります。なぜならば私たちは異なる経済、法律および社会的実情を持つ国々に法人を設立することにより、大きな障壁をはらむ可能性があるからです。最も重要な問題の一つは、外国で会社を設立する場合その国の法令が適用されることです。Navarro Llima Abogadosは、国際化を希望する顧客様に対しアドバイスを行い、事前調査の実施、外国への進出戦略の計画、およびこれらの子会社の法的管理を通じ支援する役割を果たしています。 次回のブログ記事では、この目的を達成するための具体的な手順および手続き、またさまざまな法的手続きの違いについて詳しく説明します。お見逃しなく。 海外に子会社を設立する際の手続きは何ですか? 新しい市場に進出するのに役立つ企業戦略の一つは、海外に子会社を設立することです。そのためには、本国(この場合、スペイン)と目的地国に関わる法的手続きを理解することが重要です。ここでは、スペイン国内外、国際的な案件も多く手掛けるNavarro Llima Abogadosが、子会社を設立するための重要なステップをご案内します。 1. 調査および計画 国外へ飛躍を求める前に目的地国の市場調査を行う必要があります。 2. 国際展開のための法的手続き 法的形態は目的地国とその法律に応じて異なることがあります。しかし一般的には、支店、子会社、ジョイントベンチャー、代理店などがよく使用される法的形態のいくつかです。異なる要因に応じて、ビジネスの法的性質や目的地国の法律、また責任の影響など、適切な選択を行うことが非常に重要です。3.子会社の登記 目的地国によって、海外に子会社を設立するための法的要件が異なります。4. 株主同意書または定款 海外の子会社の規則と義務を株主同意書または定款に明確に定義することが重要です。これは、目的地国の法律に合わせて策定され、スペインの法律と調整されている必要があります。 5. 資金調達と資本金 最も重要な点の1つは、子会社が目的地国での設立に必要な資本を確保することです。ゆえに資金調達も重要なステップの1つとなります。6. 税務手続き 海外に子会社を設立することは、スペイン国内と進出先国の双方においての税務の遵守を意味します。従って、各国間の二国間条約や協定を考慮する必要があります。 7. 被雇用者と労働法 海外の子会社で従業員を雇用する場合、雇用契約、社会保障、その他の雇用関連事項を含め、受入国の労働規制に精通し遵守しなければなりません。8.業種別コンプライアンス 各国には、医薬品、金融、食品など、さまざまな業界に特有の規制があります。その業種に関連する規制を事前に調査し、遵守する必要があります。このように海外に子会社を設立するのは複雑なプロセスであり、自国と進出先の両国の法律を熟知している必要があります。Navarro Llima Abogadosは、事業拡大を成功させ、適用されるすべての規制を遵守するためにお客様のご要望にお応えします。...

当事務所代表・弁護士ハイメ J・ナバロは先月9/20スペイン・サラゴサのイベルカハ銀行施設で行われた デジタルビジネス誌Go Aragon主催のイベント「アジア・日本におけるビジネスチャンス」にて講演を行いました。 このイベントは各方面の専門家を招いて日本と関わるビジネスの現状というテーマのもと文化的、経済的、法律的な側面から様々な情報を提供することを目的として開催されました。以下、各プレゼンテーションの抜粋をご紹介いたします。 フリオ・ディアス・テラン氏による日本経済の展望 マリオ・マロ博士(バルセロナ自治大学・グローバル東アジア研究修士課程講師)より、社会文化的な視点から見た、日本独自のビジネス文化についてお話を伺いました。  日本社会にはスペインとは異なるコミュニケーション文化が存在し、またアジア諸国でビジネスを展開する際には、これらの違いを理解し、相手に敬意を示すことが非常に重要で、また 社内においては上司や部下、同僚などとの人間関係は年功序列の考え方に基づいており、最も重要視される要素は会社に対する忠誠心(社内でのキャリア)と仕事への大きな献身とのこと。会社は常に全体の共通の利益のために働く場所として捉えられていると語りました。マリオ・マロ氏による日本のビジネス文化の分析 マリオ・マロ博士(バルセロナ自治大学・グローバル東アジア研究修士課程講師)より、社会文化的な視点から見た、日本独自のビジネス文化についてお話を伺いました。  日本社会にはスペインとは異なるコミュニケーション文化が存在し、またアジア諸国でビジネスを展開する際には、これらの違いを理解し、相手に敬意を示すことが非常に重要で、また 社内においては上司や部下、同僚などとの人間関係は年功序列の考え方に基づいており、最も重要視される要素は会社に対する忠誠心(社内でのキャリア)と仕事への大きな献身とのこと。会社は常に全体の共通の利益のために働く場所として捉えられていると語りました。ビジネス機会の分析 ハイメJ・ナバロ 当事務所代表・弁護士のハイメJ・ナバロの講演がイベントの締めくくりとなりました。彼はスペイン国内外をはじめ、日本での豊富な実務経験に基づいて、日本のビジネスの現状を紹介しました。講演の冒頭では、新しく設立されたレバンテ株式会社の業務内容やプロジェクトについて紹介し、日本市場に関する実践的な説明を行いました。この市場で商業的成功を収めるためには、どのような企業が存在するか、また日本とのプロジェクトを成功させるために検討すべき側面についても語りました。高付加価値や高品質の製品やサービスを日本の一般消費者に提供する必要性、市場内の競争、現地パートナーの必要性、プロジェクトの中長期的な期間など、これらの要素について独自の分析を提供しました。 また、飲食業、観光、スポーツなど、彼独自の視点で多くのビジネス機会が存在すると考えられるセクターについても話しました。今回のイベントは、多くの参加者にとって馴染みの薄かったこの国を知る絶好の機会となりました。[caption id="attachment_8759" align="aligncenter" width="1024"] Fuente: Go Aragon[/caption] ...

日本滞在中はエネルギーを充満し、レバンテ事業のアップデートを引っ提げてスペインへ戻ってまいりました。今後も、さまざまな法的分野のコンテンツを提供し、法的概念を深化させるだけでなく、法律の世界に対してより身近に感じていただけるよう努力してまいります。ハイメ・J・ナバロ(Navarro Llima Abogados代表・弁護士)率いる当事務所メンバーが、日本企業へのリーガル・アドバイス業務、また工藤幹氏(E-Horizon代表取締役)と 株式会社レバンテの設立を祝うため日本へ出張しました。日本市場におけるビジネス:株式会社レバンテ 株式会社レバンテの設立に際し、弊社CEOで弁護士のハイメ・J・ナバロは、9/2日本で行われた祝賀会に出席しました。この新しい会社は、スペインと日本企業の架け橋となるべく設立され、両国の企業におけるビジネスや投資を促進しお互いに取引を容易にすることを目的としています。ナバロ・ジマ法律事務所は、日本・スペイン間の様々な法律に関わる業務に携わっており、日本市場を熟知し豊富な経験を積んでおります。従ってこのプロジェクトは両国間の交渉に関連するあらゆる法的知識やノウハウを生かし、私たちの力を大いに発揮する場であると考えております。当面プロジェクトは不動産投資、グルメ等食品関連などを中心としておりますが、徐々に他の分野にも広げて行く予定です。スペインで事業を展開したい日本の企業や日本でビジネスを展開したいスペインの企業などから既に問い合わせを受けており関心の高さが伺えます。日本に投資すべき理由 日本は現在世界第3位の市場であり、不動産投資については平均リターンが3%から10%で、隣国の中国においてはこの比率はもっと低いと言われています。それを考慮すれば日本における不動産投資は絶好のビジネスチャンスでもあると言えます。スペイン製品は日本市場で非常に競争力があり、多くの収益性が期待されます。私たち役割は株式会社レバンテとともに、双方の国での投資を行う際に大きな障壁となる可能性のあるものを払拭し、両国にとっての利益を追求することです。関連情報:https://www.e-horizon.co.jp/en/company/...

El Real Decreto legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal tiene como objetivo ordenar, armonizar y clarificar un texto que las sucesivas reformas - nada menos que 31 modificaciones desde su aprobación en 2003...

Ganadores!!Nos enorgullece anunciar que la red internacional de la que Navarro Llima Abogados S.L es socio desde hace más de quince años "Russell Bedford Internacional" fue coronado como RED DE FIRMAS DE CONSULTORÍA DEL AÑO 2019 y que nuestro CEO Stephen Hamlet también lo fue...

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