11 Sep De las arras al Registro: ¿en qué momento eres realmente dueño de tu inversión inmobiliaria?

ImpoFirmar unas arras, firmar la escritura, inscribir en el Registro. Para la mayoría de inversores estos tres actos son, sencillamente, «hacerse con el inmueble». Pero jurídicamente son tres momentos distintos, cada uno con sus propios efectos, sus propios riesgos y su propia forma de proteger (o no) al comprador.

Quien invierte en el mercado inmobiliario español desde fuera no solo se enfrenta a la complejidad jurídica que hemos descrito, sino que lo hace, con frecuencia, sin presencia física continuada en España ni conocimiento previo del funcionamiento del Registro de la Propiedad. Por tanto tienen una mayor dependencia de la información que le facilitan terceros.

Ya hemos analizado en otras publicaciones los distintos tipos de arras y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. En esta ocasión queremos unir ambos extremos y explicar, de forma práctica, qué situación jurídica genera cada paso y cómo se conecta con el siguiente.

1. Las arras: un compromiso que solo obliga a quien lo firma

Como regla general, el contrato de arras no atribuye al comprador la titularidad sobre el inmueble. Las partes quedan vinculadas por las obligaciones que hayan pactado pero el comprador todavía no es titular del inmueble ni adquiere un derecho real.

Esto tiene una consecuencia que muchos compradores pasan por alto: el contrato de arras no tiene acceso al Registro de la Propiedad y si bien tienes un derecho relacionado con adquisición de la inversión (distinto dependiendo del tipo de arras) no puedes pensar que la operación está terminada y es segura cuando has entregado las primeras cantidades en concepto de arras. No se inscribe, no se anota y no aparece en ninguna nota simple.

Es por ello que el vendedor sigue apareciendo como titular registral y, en teoría, conserva la capacidad de disponer del inmueble. Algo que, de ocurrir, situaría al comprador ante un incumplimiento contractual, con la penalización correspondiente según el tipo de arras pactado, pero no le daría ningún derecho sobre la finca frente a ese tercero.

Por eso, cuando se trata de una inversión internacional, es importante contar con asesoramiento experto que incluya en el contrato de arras determinadas garantías o previsiones y verifique antes de la elevación a público la titularidad y las cargas con una nota simple actualizada.

Se ha de tener en cuenta que estás entregando una parte del precio sin que ello constituya aún un derecho sobre el inmueble, por lo que la negociación del contrato de arras y la reiteración de las comprobaciones previa la suscripción de la escritura son momentos críticos del procedimiento.

2. Escritura pública: cuando la compraventa se formaliza ante Notario

Aquí se produce el cambio jurídico más importante. El Código Civil exige, para transmitir la propiedad, dos elementos: título (el contrato) y modo (la entrega del inmueble).

En las compraventas formalizadas mediante escritura pública, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la cosa, salvo que se establezca lo contrario. Es decir que en el momento en el que las partes firman, el comprador deja de tener un derecho a exigir la propiedad y pasa a ser el dueño del inmueble.

Al mismo tiempo, la firma de la escritura activa otra cadena de obligaciones fiscales que hay que tener presente ya que están estrechamente vinculadas a la inscripción en el Registro.

El inversor internacional, en muchas ocasiones quizás no tenga el tiempo o la oportunidad para desplazarse a España de nuevo, por lo que deberá actuar mediante un poder notarial otorgado a un representante de confianza. El poder deberá estar correctamente apostillado si se ha firmado en el extranjero, por lo que una gestión inadecuada de este trámite es una de las causas más frecuentes de retraso.

3. El Registro: la capa de protección que se añade frente a terceros

El artículo 32 de la Ley Hipotecaria explica la función de este último paso: los títulos que no están debidamente inscritos «no perjudican a terceros». Dicho de otro modo, el comprador que ha seguido correctamente el proceso, arras bien planteadas, escritura pública correctamente otorgada, ya es propietario del inmueble. Lo que añade el Registro es una protección reforzada frente a quien, en el futuro, pudiera intentar hacer valer un derecho contrario sobre esa misma finca.

Esto se aprecia con claridad en los supuestos de doble venta. Si el mismo inmueble se hubiera vendido a dos compradores distintos, el artículo 1473 del Código Civil no otorga la propiedad a quien compró primero, sino a quien primero inscribe de buena fe. Y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria añade una capa adicional: quien de buena fe adquiere a título oneroso un derecho de quien figura en el Registro con facultades para transmitirlo «será mantenido en su adquisición» una vez inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el de quien le vendió.

Importancia para el inversor internacional

Para el inversor internacional, esta protección tiene un valor añadido. Quien reside fuera de España no puede realizar un seguimiento continuado de forma tan sencilla, por lo que suma una considerable seguridad a una inversión internacional.

Alcanzar esta protección, sin embargo, no es automático: el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige el previo pago de los impuestos correspondientes para poder inscribir. La coordinación entre la gestión fiscal y la gestión registral es, por tanto, un paso necesario para que el comprador obtenga la protección plena. Es precisamente en esta fase donde contar con un profesional de confianza que gestione estos trámites en España marca la diferencia entre una inscripción ágil y una demora evitable, algo especialmente relevante cuando el propio inversor no puede realizar estas gestiones en persona.

4. ¿Qué puede salir mal entre las arras y la inscripción?

Entre la firma de las arras y la inscripción definitiva pueden surgir contratiempos en dos momentos distintos.

Antes de la escritura, el riesgo se concentra en el propio inmueble y en la capacidad del vendedor para transmitirlo: puede aparecer una nueva carga que no constaba en la nota simple inicial, el vendedor puede no estar en condiciones de cancelar una hipoteca pendiente, puede detectarse un problema urbanístico no advertido, o surgir dudas sobre la titularidad real de la finca. También puede ocurrir que una de las partes finalmente no pueda otorgar escritura, o que no se cumpla el plazo pactado en las arras.

Una vez elevada la compraventa a escritura pública, el riesgo cambia de naturaleza: ya no se trata de la finca, sino de los plazos. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige el pago previo de los impuestos correspondientes para poder inscribir, y cualquier demora en esta gestión fiscal retrasa el acceso a la protección registral plena.

Entender esta secuencia y, sobre todo, los plazos y trámites fiscales que la condicionan es lo que permite gestionar una compraventa sin sobresaltos. En Navarro Llima Abogados acompañamos a nuestros clientes en cada una de estas fases, coordinando los aspectos civiles, notariales, registrales y fiscales de la operación para que la seguridad jurídica no dependa del azar. Si tiene dudas sobre cualquier paso de su compraventa, no dude en contactar con nosotros a través de info@navarrollimaabogados.com.