12 Abr ¿Como se puede vender un bien inmueble de un menor o incapacitado?

Es muy común la situación en la que muchas personas mayores se encuentran con enfermedades degenerativas, alzheimer, demencia senil etc. Ancianos que por lo general son viudos y que se encuentran cuidados en centros de día o a cargo de su propia familia. Estas personas pueden estar incapacitadas judicialmente y su patrimonio, pensión, etc. es administrado por un tutor nombrado judicialmente (que rinde cuentas ante el Juzgado) o en ocasiones por instituciones públicas.

El problema viene cuando llega el irremediable momento de darse un respiro familiar y toca acudir a centros especializados que ofrecen un amplio abanico de servicios para estas personas en situación de dependencia, en los que lógicamente los costes de los mismos son elevados. Por lo general el mayor inconveniente para acceder a estos centros es la falta de liquidez del incapaz, por ello la venta del inmueble del que es propietario el incapaz, generalmente vacío o sin uso, puede revertir la situación y servir para sufragar esos gastos de residencia o de otra índole.

En nuestro ordenamiento jurídico los actos de disposición de bienes de menores (recibidos por herencias o donaciones) o de personas con incapacidad están sujetos a autorización judicial. Con la reciente Ley de Jurisdicción Voluntaria el proceso de autorización judicial para la venta de bienes de un incapaz ha ganado en garantías, evitando así que familiares, tutores, o administradores de bienes de estas personas realicen actos de disposición de sus bienes que sean gravosos o irreversibles en su patrimonio.

Respecto a la legislación foral Aragonesa sobre los menores conviene hacer dos precisiones, siendo el régimen legal muy distinto al de otras comunidades.

La primera diferencia es que deben considerarse mayores de edad, no solo a los que cumplan 18 años sino también a los que teniendo mas de 14 años, contraen matrimonio. Consecuentemente estas personas ya no estarán representadas por el padre o madre porque la ley considera que tienen una madurez suficiente al casarse, y no deben quedar bajo la guarda de sus padres sin ningún complemento ni asistencia y podrán realizar por sí mismos, en general, toda clase de actos civiles.

La segunda diferencia es la mayor capacidad de los menores de edad pero mayores de 14 años, quienes también podrán por sí solos aceptar una herencia, cambiar el orden de sus apellidos o administrar los bienes adquiridos con su trabajo o colaboración en la familia.

Actualmente, un acto que puede parecer de mero trámite para disponer de bines de menores e incapaces termina convirtiéndose en un proceso relativamente complejo que requiere de una adecuada defensa letrada, representación procesal mediante procurador e intervención del Ministerio Fiscal para garantizar los legítimos intereses de los menores o incapaces.

El objeto del procedimiento será demostrar:

1. Las necesidades reales de venta del inmueble,

2. Que el Juez autorice la misma,

3. Siendo un mecanismo de garantía para evitar que alguien se pueda aprovechar del patrimonio del incapaz.

En Navarro Llima Abogados te asesoraremos en la dirección adecuada para recabar la autorización judicial y así poder vender bienes de los que sea titular el menor o incapaz.

Guillermo Martínez
Abogado