24 4月 スペインにおける不動産投資とマネーロンダリング：基礎事項

欧州委員会の報告書（2017年6月26日および2019年7月24日）によれば、経済のすべてのセクターは、組織犯罪グループおよびテロ組織による浸透、統合、または支配といったリスクに対して脆弱性を有しています。

しかしながら、不動産セクターはその世界的な重要性および特性により、歴史的に、不正資金の生成または隠匿に関わる活動と強く結びついてきました。そのため欧州委員会は、国境を越えるリスク評価に関する報告書において、不動産セクターが重大なマネーロンダリング・リスクにさらされていると評価しています。

リスク評価

FATF（金融活動作業部会）は2022年7月、不動産セクターにおけるマネーロンダリング防止に関するガイダンスを公表し、本分野に関与する専門家に対し、勧告を裏付けるための手法および事例を提供しています。

本ガイダンスによれば、専門家はリスク評価を以下の3つの基本的観点に基づいて実施すべきとされています。

• 地理的要因：国がリスク国として分類されているかどうかを踏まえた出所分析。
• 顧客要因：取引に関与する当事者の分析。
• 取引要因：資金調達手段および資金の流れ・構造の分析。
  

これらの観点を分析するためには、基本的な予防措置を講じる必要があり、以下の3つのブロックに分類されます。

本人確認（KYC）

最初の義務は、事業関係の構築または取引への関与を希望するすべての自然人および法人について適切な本人確認を行うことです。そのために一般的にKYC（Know Your Customer）と呼ばれるフォームを用い、対象者はこれを記入する必要があります。

個人の場合、基本的に以下の情報が求められます：氏名、住所、納税者番号、資金の出所、およびその他関連情報。

取引の目的および性質

顧客との取引関係の目的および性質についても情報を収集する必要があります。特に、職業または事業活動の内容について把握し、提供された情報の合理的な正確性を確認するための措置を講じます。

顧客または取引関係が平均を上回るリスクを有する場合、あるいは申告内容と実態に不整合が見られる場合には、信頼できる独立した情報源を用いて確認を行う必要があります。

モニタリング

取引期間を通じて行われるすべての取引について、継続的な監視および分析を実施する必要があります。例えば、国際不動産取引において、過去の取引の容易さや収益性に応じて投資額が段階的に増加するケースなどが該当します。

このため、不動産投資取引では、前述の2つのステップで確保された安全性を維持する目的で、定期的に最新情報の提出を求めるのが一般的です。

簡素化措置および強化措置

取引または事業関係におけるリスク評価に応じて、リスクが極めて低い場合には簡素化された措置が適用されることがあります。例えば、関係者の本人確認を取引後に行うことが認められる場合や、収集する情報量を大幅に削減できる場合などです。

一方で、特定の国に所在する顧客や一定額を超える外貨取引など、特定の要素によりリスクが高いと判断される場合には、取引実行前に、より詳細かつ広範な情報提供が求められます。

リスク国

FATFは定期的にリスク国リストを公表しています。

第一のリスト（ブラックリスト）は、加盟国に対して対抗措置の適用を求める国々を示しています。これは、それらの国に起因するリスクから自国の金融システムを保護するための実効的措置を意味します。

現在、このリストは以下の国で構成されています：

第二のリスト（グレーリスト）は、マネーロンダリング防止体制に戦略的な欠陥があり、監視および注意喚起の対象となる国々を示しています。

最新更新（2026年2月）では以下が含まれています：

知識と予防

結論として、特に国際的要素を含む不動産取引においては、関連するリスクに関する深い理解およびマネーロンダリング防止に関する義務の遵守が不可欠です。初期段階から適切な専門的助言を受けることで、これらの義務の履行が容易になるだけでなく、取引の円滑化にもつながり、不必要な遅延を回避し、投資の正常な実行を確保することができます。

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