Registro Propiedad Navarro Llima Abogados Zaragoza Inmuebles

それは何ですか?何のために役立ちますか?

非スペイン在住のお客様の中には、スペインで不動産取引や不動産の購入をお考えの方もいるかもしれません。今回はスペインで不動産ビジネスまたは投資をお考えの方にむけた情報を提供いたします。

不動産登記の目的は、不動産やその他不動産権利に関わる行為、契約、裁判所または行政機関の決定の登録または記録、および個人の権限に影響を及ぼす特定の司法上の決議を登録または記録することです。

ここではスペイン法務省が記載する一部を抜粋し、分かりやすくかつ厳密に説明いたします。

不動産登記の役割

 

 不動産登記には、公的または私的な所有権を持つ不動産または不動産に関連する実権に影響を与える行為が登記されます。また、特定の行政許可や公共財産も登記できます。 不動産登記は、登記された権利に法的な保護を提供し、取引の安全性と迅速さを促進し管理コストを削減します。

公的所有か私有かを問わず、不動産または所有権に影響を与える行為は不動産登記簿に登記され、記録された事実、行為、および権利を一般に公表します。

登記の運用原則

不動産登記の運用原則は次のとおりです。

任意性: 不動産登記は任意ですが、抵当権の場合は例外であり、抵当権は登記がなければ存在しない為いかなる場合でも登記を行う必要があります。

登記の原則:該当の登記所に申請し、登記を行います。

優先の原則:競合する2つの権利が登記される場合、最初に登記されたものが優先されます。同じ土地に2つ登記された場合、より古く登記された方が優先されます。

例えば、ある者が土地登記所に行き、他人から取得した不動産の契約を登記する。その後別の者が登記所に行き、前出の者と同じ人物から不動産を取得した契約の登記を求めた場合、登記官は最初に登記されたものを優先します。

別の例としては、差し押さえや先取特権の場合、その後のすべての権利の抹消を伴う場合があります。

合法性:登記官は、申請される登記のあらゆる種類のドキュメントの外的形式の合法性、契約者の能力、および公的文書に含まれる行為の有効性について自己責任の下で審査します。これらは文書自体と登録簿の記載に基づいて判断されます。

特性:登記は法律で定められた形式及び要件を満たす必要があります。

所有権の登記を行うためには、それを付与する者の権利が事前に登記されている必要があります。権利を譲渡または担保を提供する人物と異なる登記がされている場合、登記官は申請された登記を拒否します。

登記を申請しどの名義にも登録されていない場合、その不動産は法律で定められた手続きを通じて登記されなければなりません。

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不動産登記簿への登録の効力

不動産登記簿への登録には、以下の効力が生じます。

登記の正当性

法的なすべての効果において、登記された不動産権利は、該当する登録によって定められた形態で存在し、その所有者に帰属すると推定されます。同様に不動産の所有権または不動産権利が登記されている者は、それらの所有権を有していると推定されます。

無効性

不動産登記簿に適切に登録または記載されていない不動産に関する所有権または他の実権の権利証は、第三者に対して影響を及ぼしません。

不動産や土地の用益権(使用し享受する権利)を取得した人は、その権利が他人に有利に記録されている権利によって侵害されたり、その権利を剥奪されたりすることはありません。

‐公的登記の証明

登記簿に権限を持っていると記載されている者から対価を支払い権利を取得した者は、自身の権利を登録した後、譲渡人の権利が登記簿に記載されていない理由により無効であることが後に判明した場合であっても、その取得が維持されます。

例えば、不動産登記簿には別の者が所有者と記載されている不動産を、登記簿の内容が現実と一致しないことを知らずに(常に推定される情報欠如)、対価が支払われた(無償でない)取得が行われ、その取得者が不動産の売買を不動産登記簿に登録された場合、その後に取得者が不動産を譲渡した人物が登記簿には記載されていない理由で裁判所により所有権を持っていなかったと宣告されたとしても引き続き所有者とされます。

‐真実の推定

土地登記簿に登録されたものは、不正確性が宣言されない限り、その効力をすべて発揮されます。言い換えれば、土地登記簿に記載された内容は、異議が証明されるまでは、現実に則していると推定されます。

‐司法的保護

登録簿への記載は裁判所の保護下にあり、法律で定められた条件の下、その不正確性が宣言されない限り、その効力はすべて生じます。

 

‐登録された権利の司法的保護

登録済みの権利に基づく実権行使は、登録されていない権利を持つ者がそれらの権利に反対するかその行使を妨げる場合、民事訴訟法で規定された訴訟を通じて行使できます。

 

結論、不動産登記は国の機関が最高の保証と法的厳格さで不動産権利を保護します。

ナバロ・ジマ法律事務所は不動産法および登記法にも精通しています。

(出典:法務省. Registro Propiedad Navarro Llima Abogados Zaragoza Inmuebles

 

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