08 Nov El registro de la propiedad en España

Dado que nos siguen numerosos clientes de fuera de España, hemos considerado interesante  difundir esta información, ya que puede tranquilizar a más de un inversor que quiera hacer negocios inmobiliarios en España.

¿Qué es y para qué sirve?

Por su claridad y rigor, hemos seleccionado una parte de la descripción que da el propio Ministerio de Justicia de España.  No lo habríamos escrito mejor.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Funciones del Registro de la Propiedad.

En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los  derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Pueden también inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio públic

Se encarga de proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de gestión. Además, hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

Principios de funcionamiento del Registro.

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

• Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción.
• Principio de rogación: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.
• Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo. Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro. Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o un embargo anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos posteriores.
• Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
• Especialidad: para que los títulos puedan acceder al Registro deberán reunir los requisitos de forma y contenido en los términos establecidos en las leyes.
• Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través de los mecanismos previstos en las leyes.

Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los siguientes efectos:

• Legitimación registral.– A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos.
• Inoponibilidad.– Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por un título en el que conste un derecho de usufructo a favor de otra persona si este derecho no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Fe pública registral.- La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que lo que dice el Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa (no gratuita) y el adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.
• Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
• Salvaguarda judicial.– Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.
• Protección judicial de los derechos inscritos.- Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.

Es en definitiva, un organismo estatal de máxima garantía y rigor jurídico para la protección de los derechos sobre inmuebles.

En Navarro Llima Abogados somos también especialistas en Derecho Inmobiliario y Registral.

Pablo M. Félez Blasco

Doctor en Derecho y Abogado en Navarro Llima Abogados.