01 Jul Comprar vivienda nueva o “sobre plano”: ¿es posible reclamar vicios tras la entrega?
Comprar una vivienda sobre plano es una opción atractiva: permite acceder a un inmueble nuevo, en condiciones de pago favorables y, a menudo, con la posibilidad de personalizar algunos acabados. Sin embargo, no está exenta de riesgos. Uno de los más habituales es que, tras la entrega de llaves, la realidad puede no coincidir con lo acordado.
En Navarro Llima Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario, y contamos con una amplia experiencia velando por los intereses de compradores que, una vez reciben su vivienda, descubren defectos constructivos, acabados mal ejecutados o elementos que no se ajustan a lo contratado. A continuación, expondremos un breve resumen de los derechos que posee el comprador y los pasos legales para la protección de sus intereses.
¿Qué se considera un vicio o defecto tras la entrega?
En primer lugar, hemos de hacer referencia al concepto de “vicio constructivo” o “defecto” de la construcción. Un vicio es cualquier problema o defecto que impida que la vivienda cumpla con las condiciones de habitabilidad, solidez o funcionalidad que la ley exige o que fueron prometidas por la promotora.
Estos vicios pueden clasificarse en tres tipos, según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE):
- Defectos de acabado (cuyo plazo de garantía es de 1 año). Se trata de problemas estéticos o de terminación: pintura mal aplicada, alicatados irregulares, puertas que no encajan, etc.
- Defectos en elementos constructivos o instalaciones (cuyo plazo de garantía es de 3 años). Esta categoría engloba deficiencias en instalaciones eléctricas, fontanería, humedades en techos, ventanas mal selladas, etc.
- Defectos estructurales (cuyo plazo de garantía es de 10 años). Algunos ejemplos son: grietas importantes, fallos en la cimentación, problemas de estabilidad, entre otros.
Es importante destacar que los plazos referidos comienzan a computar desde que se produce la llamada “recepción de la obra” (arts. 17.1 y 6.5 LOE), es decir, desde que se suscriba el acta de recepción o, en su defecto, desde que se entienda tácitamente producida.
¿Qué derechos tienes como comprador?
Identificado el tipo de vicio, es necesario examinar qué derechos acompañan al comprador en cada caso concreto, pues la acción legal a ejercitar varía dependiendo del tipo y gravedad de los vicios detectados:
- Reparación gratuita de los defectos
El promotor y los agentes de la edificación están obligados a subsanar los defectos dentro del periodo de garantía.
- Reclamación de daños y perjuicios
Si los defectos han generado gastos extra (mudanzas, alquiler temporal, daños en mobiliario…), puedes exigir una indemnización.
- Resolución del contrato (en casos graves)
Si los vicios hacen inhabitable la vivienda o implican un incumplimiento grave del contrato, puedes solicitar la resolución y devolución del precio.
¿Qué hacer si detectas defectos tras recibir la vivienda?
En primer lugar, nuestro consejo es proceder a una revisión exhaustiva al momento de la entrega, por lo que, aunque parezca obvio, no se debe firmar la conformidad si hay desperfectos graves sin reflejarlos por escrito.
En segundo lugar, relacionado con el punto anterior, recomendamos la redacción de un acta de observaciones. Asimismo, resulta esencial anotar todos los defectos detectados, pide a la promotora que los firme, y exige que se comprometan por escrito a solucionarlos.
Si, pasado un tiempo prudencial, no responden o no reparan lo acordado, debes enviar una reclamación formal mediante burofax, dentro de los plazos legales de garantía.
Por último, nuestro consejo final es “rodéate de asesoría experta”.
En el ámbito inmobiliario, contar con una buena asesoría legal y técnica no es solo recomendable, sino esencial. Las reclamaciones por defectos constructivos son, lamentablemente, muy comunes en los tribunales. Las prisas en las obras, la presión por los plazos y la intervención de múltiples profesionales pueden dar lugar a errores y vicios ocultos.
Por eso, si detectas problemas tu propiedad, lo ideal es presentar una reclamación bien fundamentada, preferiblemente acompañada de un informe pericial que acredite los daños. Esto no solo refuerza tu posición, sino que, en muchos casos, permite resolver el conflicto sin necesidad de llegar a juicio. No obstante, en ocasiones, es prácticamente inevitable acudir al auxilio de los tribunales, por lo que, estar bien preparado marcará la diferencia.
¿Has detectado defectos en tu vivienda nueva? Podemos ayudarte.
En Navarro Llima Abogados entendemos la frustración que generan los defectos tras la entrega de tu vivienda. Si estás atravesando una situación similar o simplemente quieres asegurarte de proteger correctamente tus derechos como comprador, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.
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