17 Mar Comprar un Inmueble en España de forma segura. La Due Diligence inmobiliaria.

En una operación inmobiliaria el principal riesgo no suele estar en el precio, sino en desconocer realmente qué se está adquiriendo.

Detrás de un inmueble pueden existir cargas registrales, irregularidades urbanísticas, limitaciones de uso, contratos vigentes o contingencias fiscales que no siempre resultan evidentes a primera vista. Detectarlas a tiempo puede marcar la diferencia entre una inversión segura y un conflicto futuro.

La Due Diligence inmobiliaria tiene precisamente ese objetivo: analizar de forma rigurosa la situación jurídica, urbanística y económica de un activo antes de formalizar su adquisición, permitiendo al inversor tomar decisiones informadas y anticipar posibles riesgos.

1. ¿Qué es una Due Diligence inmobiliaria y por qué es necesaria?

La Due Diligence inmobiliaria consiste en una auditoría legal del inmueble previa a la compraventa. A través de este proceso se examinan todos aquellos elementos que pueden afectar a la titularidad, al uso o al valor del activo.

Este análisis incluye, entre otras cuestiones:

• La titularidad y situación registral del inmueble.
• La existencia de cargas o limitaciones de dominio.
• La situación urbanística y las licencias administrativas.
• La posible existencia de arrendamientos u otros derechos de terceros.
• Las obligaciones económicas pendientes.
• Las implicaciones fiscales de la operación.

El objetivo no es únicamente identificar problemas, sino evaluar su impacto real en la operación y, cuando sea posible, proponer soluciones jurídicas que permitan continuar con la inversión en condiciones seguras.

En los últimos años, además, han cobrado especial relevancia los factores ambientales y de sostenibilidad, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que ha reforzado las obligaciones relativas a la gestión de suelos y a la prevención de riesgos ambientales.

2. Análisis adaptado a cada operación.

No todas las operaciones inmobiliarias presentan los mismos riesgos.

La estructura de la Due Diligence debe adaptarse tanto al perfil del inversor (particular, sociedad patrimonial, empresa o entidad financiera) como al tipo de activo (residencial, hotelero, logístico, comercial o suelo en desarrollo).

Por ello, el proceso comienza habitualmente con una reunión inicial con el cliente, en la que analizamos cuestiones como el destino del inmueble (uso propio, explotación, desarrollo urbanístico), el horizonte temporal de la inversión y el modelo económico previsto para el activo.

Esta información es fundamental para enfocar el análisis en los aspectos que pueden tener un mayor impacto en la viabilidad del proyecto.

Aunque la Due Diligence suele asociarse a grandes operaciones de inversión, lo cierto es que también resulta recomendable en adquisiciones de menor importe, donde determinados riesgos pueden tener un impacto proporcionalmente más relevante.

3. Fases de una Due Diligence inmobiliaria

a) Revisión registral, catastral y de cargas.

El primer paso consiste en analizar la situación jurídica del inmueble a través de la información registral y catastral.

Para ello se obtiene la correspondiente nota simple del Registro de la Propiedad.

Permite verificar:

• La titularidad del inmueble y la capacidad de quien pretende venderlo
• La existencia de cargas registrales como hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres.
• Las condiciones resolutorias o afecciones fiscales.
• Las posibles anotaciones preventivas vinculadas a procedimientos judiciales.
• Cuando el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, también resulta necesario revisar: posibles deudas por cuotas comunitarias, derramas aprobadas o en tramitación y limitaciones recogidas en los estatutos de la comunidad.

Beneficios del análisis:

Este análisis permite detectar situaciones relativamente frecuentes, como inmuebles vendidos como “libres de cargas” que presentan anotaciones registrales pendientes de cancelación o propiedades integradas en herencias aún no adjudicadas, lo que exige previamente ordenar la situación jurídica para poder formalizar la transmisión.

Además, se coordina el Registro de la Propiedad, Catastro y la realidad física del inmueble, ya que es habitual encontrar discrepancias en superficies, linderos o configuraciones del inmueble.

b) Revisión urbanismo y licencias

Uno de los aspectos más relevantes en cualquier operación inmobiliaria es la situación urbanística del inmueble, lo cual es esencial para confirmar que el inmueble puede destinarse al uso previsto por el inversor.

Se analiza, entre otras cuestiones:

• La clasificación y calificación urbanística del suelo.
• Los usos permitidos por la normativa urbanística.
• Las licencias de obra, primera ocupación o actividad.
• Los posibles expedientes sancionadores o infracciones urbanísticas.

Por ejemplo, no es extraño encontrar locales en los que se desarrolla una actividad sin la correspondiente licencia administrativa, o edificaciones que han ejecutado ampliaciones sin autorización urbanística. En estos casos es necesario valorar la posibilidad de regularización, el riesgo de sanción o incluso la eventual obligación de demolición.

También se revisa la documentación técnica del edificio, como: informes de Inspección Técnica de Edificios (ITE), libro del edificio o planos que pueden revelar necesidades de rehabilitación, defectos constructivos o futuras obligaciones de mantenimiento que influyen directamente en la valoración del activo.

En el caso de suelo en desarrollo, la Due Diligence incluye además el análisis del estado del planeamiento urbanístico, las cargas de urbanización pendientes o la eventual afección por figuras de protección ambiental o territorial.

c) Revisión económica, fiscal y contractual.

La auditoría también abarca la dimensión económica y fiscal de la operación.

Las operaciones inmobiliarias devengan impuestos que pueden cambiar por completo el plano económico de la operación. Es por ello que nos encargamos de estudiar las implicaciones fiscales (ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal) para estimar el coste fiscal de la operación y valorar la posible aplicación de bonificaciones o incentivos fiscales tanto estatales como autonómicos.

Asimismo, cuando el inmueble se encuentra arrendado o sujeto a explotación económica, es necesario revisar los contratos: duración, prórrogas, rentas, garantías, derechos preferentes del inquilino. Esto puede limitar temporalmente la disponibilidad del inmueble o condicionar su explotación, lo que debe tenerse en cuenta al valorar la operación.

La Due Diligence como herramienta para tomar decisiones

El resultado del proceso de Due Diligence se plasma en un informe jurídico, en el que se identifican las contingencias detectadas y su posible impacto en la operación. Lo que permite al inversor: (i) renegociar el precio de adquisición; (ii) exigir la cancelación previa de determinadas cargas; (iii) solicitar la regularización de situaciones urbanísticas o (iv) introducir garantías específicas en el contrato de compraventa.

En muchos casos, la Due Diligence no conduce necesariamente a abandonar la operación, sino a replantearse en condiciones más seguras y equilibradas para el comprador.

Es por tanto un paso esencial para obtener una visión clara de la realidad jurídica del inmueble y anticipar posibles riesgos antes de que la operación se formalice. Sobre esa base, en Navarro Llima Abogados acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de inversión inmobiliaria, desde el análisis previo del activo hasta la formalización de la compraventa, incluyendo la estructuración, la negociación y la preparación de la documentación necesaria.