20 Feb ¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad en España?

En Navarro Llima Abogados, comprendemos que comprar una vivienda en España implica mucho más que firmar una escritura. Uno de los elementos clave para evitar sorpresas es el Registro de la Propiedad, una herramienta fundamental tanto para compradores nacionales como internacionales.

Sin perjuicio de nuestro otro artículo sobre las características del Registro de la Propiedad en España, queremos desarrollar sus funciones. Nos centraremos ahora en exponer cuál es la importancia del Registro de la Propiedad a la hora de adquirir una vivienda en España o realizar algún tipo de inversión sobre bienes inmuebles.

¿Qué es el Registro de la propiedad España?

Este Registro es un ente público dedicado esencialmente a la inscripción y anotación de los distintos actos y contratos que afectan a los derechos reales sobre bienes inmuebles. Esto incluye cualquier bien inmueble, sean viviendas, fincas rústicas u otros tipos de inmuebles como garajes o trasteros.

Se podría decir que recopila la información esencial de una finca, funcionando como garante de la información pública tanto para el titular de un inmueble o derecho real como para las personas que quieran realizar negocios jurídicos relacionados a este tipo de bienes.

1. Información útil del Registro de la Propiedad para adquirir una vivienda en España.

En el Registro constan una serie de datos de especial utilidad para un tercero cuya intención sea realizar un negocio jurídico relacionado con un bien inmueble en España, pudiendo encontrar entre otras cosas:

• Los datos identificativos del inmueble, como el nº de finca y el Código Registral Único.
• La descripción de la finca, donde se establece los datos relativos a la naturaleza, linderos y superficie.
• Las cargas que operan sobre la misma, estas podrán ser por ejemplo hipotecas constituidas por el titular, embargos dimanantes de procedimientos de ejecución o afecciones fiscales.
• Datos de los titulares del inmueble con referencia al título y la fecha de adquisición, así como del resto de derechos reales que operen sobre el mismo.

Toda esta información será de especial relevancia, por ejemplo, a la hora de realizar una correcta Due Diligence.

2. ¿Cuál es el uso práctico del Registro de la Propiedad?

A la hora de comprar una vivienda, o cualquier otro inmueble en España, el Registro de la Propiedad se convertirá en algo a tener siempre en cuenta para reducir riesgos y tomar decisiones correctamente informados. Más aún en caso de inversiones internacionales, en las que, en muchas ocasiones, el comprador, que nos ha apoderado para llevar a cabo los trámites de adquisición, no ha podido constatar la realidad física del referido inmueble. El Registro de la propiedad influirá en todo momento.

Momento previo a la operación

En primer lugar, antes de firmar ningún tipo de documento o entrega de cantidades, es importante solicitar una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad. Con ella podremos verificar si quien dice ser el propietario lo es realmente, o si existen cargas no comunicadas, ante lo que podremos pedir explicaciones al vendedor y optar por, entre otras, algunas de estas opciones:

• Negociar un precio inferior.
• Exigir un mayor número de garantías en la negociación.
• Abandonar la operación.

(En este aspecto debemos indicar que, si bien el Registro de la Propiedad es uno de los actores a tener en cuenta durante la realización de la Due Diligence de cara a una adquisición inmobiliaria, esto no es suficiente. Debiéndose realizar más actuaciones destinadas a la comprobación y reducción de riesgos de la operación.)

Momento de la operación

Realizada una Due Diligence de forma correcta, negociado el precio y las distintas cláusulas del contrato de adquisición, lo normal será que el notario consulte de nuevo la situación Registral, en aras de asegurar de que no ha aparecido nuevas cargas o situaciones que puedan adulterar el objeto de la compra.

Momento posterior a la operación

Una vez suscrita la escritura de compraventa, esta será depositada en el Registro de la Propiedad, quien inscribirá entre otras posibilidades, la modificación de la titularidad.

De esta forma, el Registro acompaña todo el proceso de adquisición, desde la primera comprobación previa hasta la consolidación definitiva del derecho adquirido.

3. Utilidad y límites del Registro de la Propiedad en una adquisición inmobiliaria.

Como hemos visto, el Registro de la Propiedad es una herramienta esencial para conocer la situación jurídica de un inmueble y reducir riesgos. Sin embargo, esto tiene unos límites claros, pues la comprobación de este no garantizará por sí sola que la operación sea segura.

Entre otras cosas, no se puede obtener del Registro de la Propiedad el estado físico del inmueble, por ejemplo:

• Si es necesaria reforma.
• El estado de las instalaciones de luz y agua.
• Situación urbanística.
• La existencia de ocupantes irregulares o arrendatarios no inscritos.

Por ello, en una adquisición responsable es necesario complementar la consulta registral con otras comprobaciones: revisión de catastro, planos, análisis urbanístico, situación de la comunidad de propietarios, visitas técnicas… Solo integrando este conjunto de métodos se podrá llevar a cabo de forma correcta una inversión inmobiliaria en España asumiendo un número reducido de riesgos.

En Navarro Llima Abogados contamos con una plataforma especializada en la adquisición de bienes inmuebles en España, encargándonos de realizar todos y cada uno de los trámites destinados a que tu proyecto se vea terminado con agilidad, comodidad y éxito. Por ello te invitamos a contactar con nosotros a través de info@navarrollimaabogados.com.