Due Diligence Inmobiliario Navarro Llima Abogados Zaragoza Compraventa Inmuebles

La due diligence inmobiliaria: consideraciones previas a la compra de inmuebles

La compraventa de inmuebles es una de las materias en las que Navarro Llima Abogados se encuentra especializado. Por eso, hoy vamos a adentrarnos en la explicación del concepto jurídico de “Due Diligence inmobiliario”.

Actualmente, se considera conveniente conocer antes de la compra cuáles son las características físicas del inmueble en la realidad, para no tener que hacerlo constar posteriormente a la adquisición en el Registro de la Propiedad.

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¿Qué es la “due diligence inmobiliaria”?

Es una expresión anglosajona, que hace referencia al procedimiento de investigación sobre el inmueble para descubrir posibles riesgos no visibles fácilmente, que puedan resultar perjudiciales a los intereses del adquirente.

Inicialmente, se desarrolló para la compraventa de empresas, pero hoy en día, la misma metodología se ha implantado en el sector inmobiliario.

El objetivo final es el de recopilar la máxima información posible con el propósito de analizar la viabilidad de la operación, el carácter razonable de las condiciones, así como los efectos posteriores a su ejecución.

Procedimiento de due diligence en España

Actualmente, en la normativa española no encontramos un procedimiento para llevar a cabo el proceso de “due diligence”. Aunque, es recomendable que antes de realizarlo se llegue a un acuerdo para fijar las bases de la operación de compraventa (ej. carta de intenciones), donde se especifique:

  • El plazo de duración de la investigación del “due diligence”.
  • El pacto de confidencialidad por parte del comprador sobre la información que reciba del vendedor.
  • El compromiso de no hacer negocios con terceros por ese inmueble mientras se está realizando el procedimiento.

Una vez realizada la investigación, el comprador tomará una decisión acerca de la compraventa del inmueble.

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¿Cuáles son las líneas de actuación del due diligence?

El alcance de este proceso se podrá marcar por 3 tipos de líneas de actuación:

  • La auditoría legal: se encargará tanto de examinar en profundidad el título de propiedad, como el hecho de que el inmueble concuerde en la práctica físicamente con lo que conste en el Catastro. También, todas cargas y gravámenes inscritos en el Registro de la propiedad que afecten al inmueble o los posibles arrendamientos inscritos a los que esté sujeto el inmueble.
  • La auditoría urbanística:  en este proceso se busca información acerca de la ficha urbanística, las actas de la ITE, el libro del edificio, los planos, las fotografías y los boletines de legalización de la propiedad, etc. Todo ello será importante a la ahora de conocer si el inmueble se encuentra en alguna zona de protección especial arquitectónica o urbanística…
  • La auditoría fiscal: en la que se buscará obtener el valor exacto de la propiedad inmobiliaria, así como comprobar si se hallan pagadas las posibles afecciones fiscales que atañen al inmueble y que constan en el Registro de la propiedad por nota marginal.   Ejemplo:  si se adquirió el inmueble por herencia figuran en nota marginal que el inmueble está afecto al pago del impuesto de Sucesiones.  Deberemos comprobar la efectividad de tal pago a fin de tener la tranquilidad de que nuestro recién adquirido inmueble no va a responder del pago del impuesto de sucesiones de quien nos lo quiere vender.

Es un procedimiento clave, para conocer realmente las condiciones de compra del inmueble, y que Navarro Llima Abogados realiza exhaustivamente.  Más vale prevenir….  

 

 

 

 

 

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