21 Mar PROHIBICIÓN POR LEY DE LA CLÁUSULA SUELO Y 10 NOVEDADES QUE INTRODUCE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

El último trimestre del 2018 fue una época de grandes cambios con respecto a las condiciones hipotecarias: el Tribunal Supremo rectificó en noviembre su criterio de imponer como gastos correspondientes al prestatario el abono del impuesto de actos jurídicos documentados, aunque como sabemos, esta medida duró prácticamente 15 días, pues a finales de mes volvió a su criterio tradicional de establecer como sujeto pasivo del impuesto al prestatario. Posteriormente el gobierno dictó un Real Decreto-Ley por el que establecía que a partir del 10 noviembre (el día posterior a su publicación) a quien correspondía el pago del impuesto del AJD (Actos Jurídicos Documentados) era a la Entidad Bancaria únicamente en casos de préstamo con garantía hipotecaria. Actualmente, ya hay quien dice que los Bancos han recuperado el dinero que les supone el pago del AJD subiendo los intereses de los préstamos.

Ante esta situación de cambios e incertidumbre, a la que últimamente los tribunales nos tienen acostumbrados respecto a esta cuestión, se ha aprobado la nueva ley hipotecaria, que se prevé que entre en vigor a mediados del mes de junio y que viene a regular algunas de las condiciones de contenido económico aportando cierto velo de protección al consumidor, aunque ésta no sea su finalidad esencial, es evidente tras una mera lectura que el consumidor queda más protegido que hasta ahora.

La principal novedad es que se prohíbe la conocida como cláusula suelo (o cláusula limitativa al tipo de interés), pero no se prohíbe con efecto retroactivo, esto crea dos escenarios:

• A partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, las cláusulas suelo estarán prohibidas por ley.
• Todas las cláusulas aplicadas antes de la entrada en vigor de esta ley, serán nulas de pleno derecho cuando se acredite que el consumidor final (prestatario) no ha recibido la suficiente información sobre la aplicabilidad de la misma o no conocía su existencia en el contrato.

Otras de las novedades bastante sustanciales que introduce esta ley son las siguientes:

1) Se reparten los gastos de formalización del préstamo de la siguiente forma

Con respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que tantos quebraderos de cabeza nos ha dado a quienes nos dedicamos a esto, la nueva ley se previene y decide estar a lo que se disponga sobre él en la normativa tributaria, que tal y como hemos comentado anteriormente, tras al Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno, corresponde a la Entidad Bancaria, si bien el Senado intentó establecer el tipo impositivo al 0% (que se traduce en que los bancos son los obligados al pago, pero la cuantía sería 0€), esta enmienda se tumbó en el Congreso.

A su vez, esta noticia se entrelaza con una reciente Sentencia del Tribunal Supremo en la que se fija doctrina sobre la aplicación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en Escrituras Públicas que documentan novación modificativa de un préstamo hipotecario estableciendo que la base imponible del Impuesto de AJD en escrituras de novación se debe determinar en atención al contenido material del hecho imponible, esto es, si se modifica condiciones referentes al tipo de interés y al plazo del préstamo  está exento de tributar por AJD conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, mientras que se tributaría si se trata de otro tipo de condiciones financieras sujetas al IAJD.

 2) Se aumenta el plazo del prestatario a 10 días para revisar la información precontractual del préstamo antes de firmarlo. Aunque actualmente existe el plazo de 3 días de revisión de la documentación, bien es cierto que es práctica habitual que no se respete.

En estos 10 días, el Banco no solo deberá entregar las condiciones financieras y no financieras del préstamo, sino que además estará obligado a entregar con la misma antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con el objetivo de comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad, mejorando la transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios.

 3) Se establecen diferentes obligaciones para la Entidad Bancaria:

• Obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los préstamos que tengan dicho carácter.
• Facilitar información clara y comprensible sobre el préstamo, así como información personalizada que le permita comparar las condiciones de diferentes Entidades Bancarias.
• La entidad Bancaria deberá realizar una evaluación profunda sobre la solvencia del prestatario.

4) Solo se permite devengar una única comisión de apertura que debe englobar todos los gastos de estudio tramitación o concesión del préstamo, prohibiéndose, por tanto, las comisiones de apertura en escrituras de novación o la duplicidad en las comisiones de apertura y estudio en préstamos hipotecarios.

5) Se prohíben igualmente las ventas vinculadas al préstamo, pudiendo exigirse únicamente una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, así como un seguro de daños con respecto al inmueble, permitiendo al cliente contratar con otra entidad dichos seguros siempre y cuando cumplan los requisitos que marca el contrato prohibiendo el cobro de cualquier comisión o gasto por el análisis de estas pólizas. El resto de operaciones se pueden seguir contratando como bonificaciones a los tipos de interés, pero nunca como una venta vinculada (por ejemplo, el seguro del coche)

6) Con respecto a los préstamos multidivisa, se establece el derecho dl prestatario a convertir el préstamo a la moneda alternativa, ya sea la que reciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos

7) Una de las novedades sustanciales es el establecimiento de límites en las comisiones por amortización anticipada, que se establecen para prestamos de interés variable, y de interés fijo:

• Para préstamos de interés variable:
  • Durante los primeros 3 años: 0,25%
  • Durante los primeros 5 años: 0,15%
• Cuando exista una novación del tipo de interés variable aplicable:
  • Durante los primeros 3 años: 0,15%
  • Transcurridos los 3 años desde la novación: Se prohíbe cualquier comisión o compensación.
• Para préstamos de interés fijo:
  • Durante los primeros 10 años: 2%
  • A partir de los 10 años: 1,5%

8) Con respecto al vencimiento anticipado o comúnmente conocido como desahucio, se marca el derecho de la entidad bancaria a vencer anticipadamente el préstamo cuando las cuotas impagadas superen el 3% del capital concedido o se impaguen 12 cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo, o que superen el 7% del capital concedido o se impaguen 15 cuotas mensuales si se produce en la segunda mitad de vida del préstamo.

Esto ha supuesto un desahogo para muchos prestatarios pues aumenta sustancialmente el margen de impagos que han de ocurrir hasta que el Banco pueda ejecutar el préstamo (actualmente las cuotas que han de impagarse para ejecutar el préstamo son 3)

Esta novedad es una de las pocas novedades que recoge esta ley que se aplica con carácter RETROACTIVO, es decir, con la aplicación de esta ley quedan invalidadas todas las cláusulas de vencimiento anticipado que recogieran 3 cuotas de impagos para proceder al vencimiento impagado del préstamo excepto:

• Que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada anteriormente con su banco
• Que se haya iniciado el vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley

9) Se fija el interés de demora en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales en préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial

10) Por último, como novedad sustancial que nos aporta en el ámbito de protección al consumidor frente a condiciones abusivas impuestas por entidades Bancarias, se crea un nuevo organismo para resolver las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios. Estas quejas se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero, aunque actualmente, esta entidad no ha empezado a funcionar, hasta entonces será el servicio de reclamaciones del Banco de España el encargado en gestionarlas.

Todas estas novedades no son exclusivamente aplicadas al consumidor, sino que se amplía en el caso de préstamos con garantía hipotecaria a cualquier persona física, mientras que se respeta el ámbito del consumidor en aquellos préstamos cuya finalidad sea adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Esperamos que esta Ley aporte la protección a los prestatarios necesaria. Desde NAVARRO LLIMA ABOGADOS seguiremos velando por tus derechos e intereses ante cualquier tipo de abuso.

Navarro Llima Abogados S.L.