30 Mar Decálogo para una inversión inmobiliaria en España

Actualmente nos encontramos en un escenario de reactivación de la inversión inmobiliaria en España. Por un lado, los datos estadísticos que se utilizan tradicionalmente para medir el pulso del mercado (número de hipotecas, visados, etc.) permiten ser optimistas con respecto a la tendencia del sector inmobiliario. Por otro, determinadas localizaciones (grandes ciudades y zonas turísticas) y ciertos sectores (residencial, comercial) han experimentado un considerable dinamismo.

Cualquier inversión inmobiliaria debe ser analizada y planificada desde dos puntos de vista esencialmente:(i) financiero (cuál es la rentabilidad previsible de la inversión, qué recursos necesito, cómo obtenerlos…) y (ii) legal.

El asesoramiento legal es imprescindible porque permite, en primer lugar, acotar los riesgos de la inversión y, en segundo lugar, planificar adecuadamente los recursos necesarios mediante la concreción de cuáles serán los costes (fiscales y de otro tipo).

Hemos sintetizado en diez puntos los aspectos legales más relevantes a tener en cuenta a la hora de realizar una inversión inmobiliaria en España:

1. La inversión extranjera en inmuebles no requiere de ninguna autorización o comunicación previa de las autoridades, salvo algunas excepciones (inversiones provenientes de paraísos fiscales, por ejemplo). No obstante, existe la obligación de notificar determinadas inversiones una vez realizadas a la Dirección General de Comercio e Inversiones con fines administrativos, estadísticos y económicos.

2. La normativa sobre prevención de blanqueo de capitales impone a quienes desean intervenir en operaciones inmobiliarias la aportación previa de ciertos documentos acerca de su identidad, su actividad empresarial y profesional, y el origen de los fondos.

3. Una decisión fundamental es determinar cuál es el tipo de vehículo más conveniente para realizar la inversión. Se trata de considerar si merece la pena realizar la inversión directamente o a través de una sociedad.

Existen en el mercado español otros vehículos para canalizar la inversión en activos inmobiliarios, como la participación en fondos de inversión inmobiliaria y las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS); incluso han aparecido recientemente iniciativas de crowdfunding inmobiliario.

Es muy importante conocer las características de cada opción para valorar los riesgos de la inversión y conocer el coste fiscal de la rentabilidad antes de tomar cualquier decisión de inversión.

4. Cualquier persona que desee realizar una inversión inmobiliaria, ya sea directa o indirectamente, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas.

5. La revisión de los aspectos legales de una inversión inmobiliaria comprende materias de (i) diversas especialidades jurídicas (civil, fiscal, urbanismo, protección de consumidores, etc.) y (ii) de distintos ámbitos territoriales (estatal, comunidad autónoma y local).

6. El ordenamiento jurídico español proporciona un sistema de garantías plenas al inversor consistentes principalmente en la existencia de un Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario. En virtud de este sistema, quien cumpliendo determinados requisitos inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad queda protegido frente a terceros de mejor derecho. No obstante, existe una serie de supuestos en los que este principio no se aplica.

La intervención del Notario no sustituye la necesidad de un asesoramiento legal completo del inversor.

7. Resulta conveniente realizar una serie de comprobaciones previas a la firma de cualquier documento, aunque lamentablemente en la práctica muchas veces solo se pueden realizar cuando ya se han firmado documentos de reserva o incluso contratos de arras, porque es cuando esta información se pone a disposición del inversor. Estas comprobaciones deben comprender principalmente detalles sobre: (i) la titularidad del activo y su inscripción en el Registro, (ii) las cargas, (iii) la situación catastral, (iv) los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.), (v) la pertenencia a una comunidad de propietarios, (vi) la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado), (vii) los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y (viii) el estado físico y de mantenimiento del inmueble. El alcance de estas comprobaciones debe adaptarse al tipo de activo en concreto (no es lo mismo comprar un solar que un edificio construido o uno en construcción), el uso del mismo (residencial, comercial, etc.) y al propósito de la inversión (promoción, uso particular del inversor, etc.)

8. Un aspecto esencial es la consideración de los aspectos fiscales de la operación de inversión. En este punto queremos resaltar que el estudio debe comprender tanto la fiscalidad de la operación de inversión, como las cargas fiscales que se derivan de la tenencia del activo, es decir a qué cargas va a tener que hacer frente el inversor de forma periódica por su titularidad (por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles, y en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, etc.).

En el apartado de costes, conviene considerar además del coste fiscal, los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría). Estos gastos pueden ser objeto de negociación entre las partes, pero lo habitual es que sean asumidos en su mayor parte por el comprador. Adicionalmente conviene considerar la existencia de otros gastos accesorios, por ejemplo, el importe de las primas si se contrata un seguro o el importe del consumo de los suministros.

9. Si la operación de inversión cuenta con financiación de terceros lo normal es que quien financie asegure la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. Lo más habitual es el otorgamiento de una hipoteca sobre el activo.

10. Una inversión en activos inmobiliarios a partir de 500.000 Euros faculta a inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores (la llamada “golden visa”). De este derecho pueden beneficiarse también determinados familiares del inversor. Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España.

El equipo de Navarro Llima Abogados, S.L. es experto en asesorar sobre todos los aspectos legales de cualquier inversión inmobiliaria. En futuros post expondremos algunas cuestiones legales clave en la compraventa de vivienda.

Departamento Jurídico Inmobiliario