30 Jun Guía básica para comprar una vivienda sobre plano

Solares con excavadoras y grúas trasladando material. Esto es lo que vemos en muchos solares de nuestras ciudades, y es indicativo de que la venta de vivienda sobre plano se ha reactivado con fuerza.

La compra sobre plano tiene, sin duda, ciertas ventajas, por ejemplo, que la vivienda formará parte de un edificio nuevo, o que el promotor permita la variación y personalización de los acabados de obra.

Los grandes inconvenientes de comprar sobre plano son esencialmente tres: (i) que en el momento de firmar el compromiso de compra, el objeto de la compra no existe (y, por tanto, no se tiene certeza de cómo será, ni siquiera de que llegue a ser), (ii) que en estos compromisos de compra se exige al comprador el desembolso de una serie de pagos a cuenta cuya devolución en caso de incumplimiento del promotor puede ser dificultosa, y (iii) que entre la firma del compromiso y la entrega de la vivienda suele transcurrir un plazo de tiempo considerable, en el que pueden ocurrir circunstancias que, sean o no previsibles, impacten en el resultado del negocio.

La última crisis inmobiliaria nos ha dejado un buen reguero de casos de compra sobre plano con final amargo: compradores que nunca recibieron sus viviendas porque las construcciones quedaron paralizadas por la situación de insolvencia de las promotoras y que están viviendo un calvario judicial para intentar recuperar las cantidades entregadas. A analizar este asunto y las posibles vías de reclamación dedicaremos otro post de nuestra sección. La entrada que nos ocupa hoy pretende ser un recurso preventivo a la hora de comprar vivienda sobre plano para paliar, en la medida de lo posible, los inconvenientes apuntados.

1. Exigir al promotor o al comercializador toda la documentación obligatoria, tanto la que tiene que estar disponible en el momento de la comercialización (antes de firmar la reserva y los contratos de compraventa), como la que debe ponerse a disposición del comprador en el momento de la entrega de la vivienda. Existen normativas distintas en cada Comunidad Autónoma, pero en términos generales se incluye:

a) Identificación del promotor, constructor, dirección facultativa y otros profesionales vinculados a la construcción. Así el comprador sabrá contra quién tiene que dirigirse en el caso de que existan incumplimientos o defectos constructivos.

b) Descripción de la vivienda con planos y expresión de la superficie útil.

c) Memoria de calidades: indicación de materiales empleados en la obra.

d) Copia de la licencia de obras otorgada para el proyecto de obra.

e) Datos registrales de la finca sobre la que se construirán las viviendas.

f) Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

g) Indicación precisa de la fecha de inicio de la construcción y entrega de la vivienda, que debe recogerse en el contrato de compraventa como condición esencial.

h) Precio y forma de pago exacta, incluyendo los impuestos que se devenguen. De esto también se debe dejar constancia en el contrato de compraventa.

i) Entrega de las garantías obligatorias para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal (seguro o avales individualizados) y exigir que las cantidades se ingresen en una cuenta especial. Todo ello debe quedar reflejado en el contrato de compraventa.

j) El Certificado de Eficiencia Energética y la etiqueta energética. La licencia de primera ocupación del edificio, y la cédula de habitabilidad de la vivienda en aquellas comunidades en que es obligatoria. La lista de compañías suministradoras y los boletines. Las garantías de la vivienda (seguro decenal). Toda esta documentación forma parte del Libro del Edificio.

2. Guardar una copia toda la documentación, incluida en la oferta, promoción y publicidad distribuida durante la comercialización, ya que su contenido es vinculante para el promotor.

3. Firmar un contrato de compraventa que recoja los aspectos esenciales referidos en el punto 2.

4. Contar con profesionales para revisar las cuestiones técnicas.

Como no todos podemos “leer” los planos ni comprender la memoria de calidades, es aconsejable contar con la ayuda de un profesional (arquitecto) que nos “traduzca” esa información y nos indique las características del inmueble, la orientación de la vivienda y las estancias, la idoneidad de su tamaño, y, sobre todo, nos advierta de alguna característica que no hemos sido capaces de descifrar en los planos (por ejemplo techos excesivamente abuhardillados, habitaciones poco funcionales por su tamaño), y asegurarnos así de que la realidad cumplirá con nuestras expectativas.

De la misma forma, para revisar la documentación legal, exigir el cumplimiento de las obligaciones de información del promotor, identificar las cláusulas abusivas de los contratos de compraventa, y revisar la suficiencia de las garantías prestadas, es necesario contar con la ayuda de un abogado experto.

Victoria González
Departamento Mercantil-Inmobiliario