18 Oct Controversia sobre la cláusula de exclusividad de las agencias inmobiliarias

Dentro de los contratos de intermediación inmobiliaria en los que son protagonistas los agentes de la propiedad inmobiliaria son especialmente importantes los mandatos que se firman con los propietarios de los inmuebles en los que se encarga la gestión al agente para lograr un comprador y, en definitiva que llegue a buen puerto la operación.

A su vez en estos mandatos se puede introducir una cláusula de exclusividad o no. Es decir, se puede encargar únicamente a un agente la venta, o se puede permitir el encargo a varios o que incluso sea posible que el propietario por su cuenta lo intente.

Últimamente se ha venido a cuestionar la validez de la cláusula de exclusividad en el mandato de venta de intermediación inmobiliaria, en cuanto al posible carácter abusivo de la misma dado que para algunos sería cuestionable que los agentes cobrasen sus honorarios aunque no fuesen ellos los que encontrasen al comprador. Es evidente que vigente la cláusula de exclusividad son los agentes los únicos autorizados la venta, y caso de incumplirse debe llevar aparejado unas consecuencias.

Lo cierto es que esta cláusula es totalmente válida, y así viene afirmándolo la Jurisprudencia hasta las fechas más recientes, puesto que la cláusula de exclusividad se establece como una cláusula penal que conlleva, normalmente, el pago de los honorarios del Agente inmobiliario cuando la parte contratante incumple ese encargo en exclusiva, no siendo así contraria a la ley, moral u orden público -requisitos del Código Civil-, sino una indemnización por los daños y perjuicios causados al Agente inmobiliario, concediéndose la retribución pactada en el contrato.

El Agente realiza desde el primer momento del encargo una serie de actividades y gestiones como la tasación necesaria, publicación en portales inmobiliarios, las numerosas visitas con interesados que sólo son resarcidas cuando hay éxito. De ahí la necesidad de asegurar que se trabaja en exclusiva.

Criticas y ventajas del pacto

Precisamente una de las críticas que se realiza  es que no se percibe por el propietario una contraprestación adicional a cambio de perder o ceder por un periodo de tiempo limitado la disponibilidad del inmueble.  Como ventajas sin embargo podemos mencionar la posibilidad de la venta en un plazo más reducido, con los mejores servicios y la disposición de todos los medios del agente en ese periodo de tiempo (publicidad, visitas con potenciales compradores…etc).

El contrato de intermediación inmobiliaria vincula a las dos partes que suscriben el acuerdo, y se producen efectos desde la aceptación del mismo, en aplicación de la teoría general de los contratos que establece el Código Civil (SSTS 26 febrero 1994 (RJ 1994, 1198) y 30 mayo 1996 (RJ 1996, 3864). Es preciso dejar claro que no existe un desequilibrio contractual, como sí se da en otros sectores, contratación bancaria., de seguros, etc. Por lo que los Jueces por lo general, aunque siempre existe diversidad según los partidos judiciales son reacios a aplicar la normativa de la Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Al tratarse de un contrato en el que prima la libre voluntad de las partes estas tienen la capacidad de fijar en el mismo las condiciones que estimen por conveniente, y entre ellas este pacto de exclusividad ligado al del derecho al percibo de los honorarios de la agencia.

Consejos de redacción del mandato

Para que no sea posible cuestionar la validez de la cláusula es importante que la redacción de la misma sea clara, comprensiva y expresa, es decir, que de su interpretación literal no quepa duda del sentido en el que se establece, desprendiéndose de un clausulado sencillo, por la que se establezcan unos determinados efectos y siendo firmado por la propiedad. Es decir, con la matización referida de que la agencia percibirá honorarios aunque la gestión la haya hecho finalmente el propietario, para que no pueda haber lugar a dudas de cuál fue la voluntad de las partes a la hora de firmar el contrato.

Además, se recomienda que el plazo en que encargue el mandato en exclusiva sea breve, siendo aconsejable que sea de tres o seis meses, teniendo el mandatario total libertad para revocarlo, de tal manera que vincule por un periodo de tiempo limitado, justificado por el TS en cuanto con el encargo, el mediador inmobiliario comienza a realizar una serie de gestiones que le suponen una inversión de tiempo y dinero –apertura de la ficha técnica, publicidad, visitas, etc.- que deben ser indemnizadas.

Por tanto, la redacción de los documentos contractuales es vital para poder defender nuestro trabajo y actividad por lo que si necesita asesoramiento previo, no dude en contactar con el equipo de Navarro Llima Abogados.