Controversia sobre la cláusula de exclusividad de las agencias inmobiliarias

Dentro de los contratos de intermediación inmobiliaria en los que son protagonistas los agentes de la propiedad inmobiliaria son especialmente importantes los mandatos que se firman con los propietarios de los inmuebles en los que se encarga la gestión al agente para lograr un comprador y, en definitiva que llegue a buen puerto la operación.

A su vez en estos mandatos se puede introducir una cláusula de exclusividad o no. Es decir, se puede encargar únicamente a un agente la venta, o se puede permitir el encargo a varios o que incluso sea posible que el propietario por su cuenta lo intente.

Últimamente se ha venido a cuestionar la validez de la cláusula de exclusividad en el mandato de venta de intermediación inmobiliaria, en cuanto al posible carácter abusivo de la misma dado que para algunos sería cuestionable que los agentes cobrasen sus honorarios aunque no fuesen ellos los que encontrasen al comprador. Es evidente que vigente la cláusula de exclusividad son los agentes los únicos autorizados la venta, y caso de incumplirse debe llevar aparejado unas consecuencias.

Lo cierto es que esta cláusula es totalmente válida, y así viene afirmándolo la Jurisprudencia hasta las fechas más recientes, puesto que la cláusula de exclusividad se establece como una cláusula penal que conlleva, normalmente, el pago de los honorarios del Agente inmobiliario cuando la parte contratante incumple ese encargo en exclusiva, no siendo así contraria a la ley, moral u orden público -requisitos del Código Civil-, sino una indemnización por los daños y perjuicios causados al Agente inmobiliario, concediéndose la retribución pactada en el contrato.

El Agente realiza desde el primer momento del encargo una serie de actividades y gestiones como la tasación necesaria, publicación en portales inmobiliarios, las numerosas visitas con interesados que sólo son resarcidas cuando hay éxito. De ahí la necesidad de asegurar que se trabaja en exclusiva.

Criticas y ventajas del pacto

Precisamente una de las críticas que se realiza  es que no se percibe por el propietario una contraprestación adicional a cambio de perder o ceder por un periodo de tiempo limitado la disponibilidad del inmueble.  Como ventajas sin embargo podemos mencionar la posibilidad de la venta en un plazo más reducido, con los mejores servicios y la disposición de todos los medios del agente en ese periodo de tiempo (publicidad, visitas con potenciales compradores…etc).

El contrato de intermediación inmobiliaria vincula a las dos partes que suscriben el acuerdo, y se producen efectos desde la aceptación del mismo, en aplicación de la teoría general de los contratos que establece el Código Civil (SSTS 26 febrero 1994 (RJ 1994, 1198) y 30 mayo 1996 (RJ 1996, 3864). Es preciso dejar claro que no existe un desequilibrio contractual, como sí se da en otros sectores, contratación bancaria., de seguros, etc. Por lo que los Jueces por lo general, aunque siempre existe diversidad según los partidos judiciales son reacios a aplicar la normativa de la Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Al tratarse de un contrato en el que prima la libre voluntad de las partes estas tienen la capacidad de fijar en el mismo las condiciones que estimen por conveniente, y entre ellas este pacto de exclusividad ligado al del derecho al percibo de los honorarios de la agencia.

Consejos de redacción del mandato

Para que no sea posible cuestionar la validez de la cláusula es importante que la redacción de la misma sea clara, comprensiva y expresa, es decir, que de su interpretación literal no quepa duda del sentido en el que se establece, desprendiéndose de un clausulado sencillo, por la que se establezcan unos determinados efectos y siendo firmado por la propiedad. Es decir, con la matización referida de que la agencia percibirá honorarios aunque la gestión la haya hecho finalmente el propietario, para que no pueda haber lugar a dudas de cuál fue la voluntad de las partes a la hora de firmar el contrato.

Además, se recomienda que el plazo en que encargue el mandato en exclusiva sea breve, siendo aconsejable que sea de tres o seis meses, teniendo el mandatario total libertad para revocarlo, de tal manera que vincule por un periodo de tiempo limitado, justificado por el TS en cuanto con el encargo, el mediador inmobiliario comienza a realizar una serie de gestiones que le suponen una inversión de tiempo y dinero –apertura de la ficha técnica, publicidad, visitas, etc.- que deben ser indemnizadas.

Por tanto, la redacción de los documentos contractuales es vital para poder defender nuestro trabajo y actividad por lo que si necesita asesoramiento previo, no dude en contactar con el equipo de Navarro Llima Abogados.

 

18 Comentarios
  • teresa
    Publicado a las 12:00h, 26 julio Responder

    Buenos días,

    Para que un contrato de exclusividad sea valido es obligatorio que este firmado por todos los propietarios del inmueble?

    Un saludo

    • admin_navarro
      Publicado a las 08:35h, 30 julio Responder

      Buenos días Teresa, el contrato de exclusividad inmobiliaria es un contrato de mediación, por el que encargas un servicio profesional a cambio de una contraprestación y en el que existe una cláusula de exclusividad.
      Si bien es cierto que un requisito de, no solo este tipo de contratos, sino de cualquier contrato es que se encuentre firmado válidamente, nos encontramos ante una cuestión compleja.
      Este tipo de contratos se basan en la gestión en exclusiva de la venta, no de la venta en sí, por lo que, aunque se firme únicamente por uno de los propietarios del inmueble, se presupone el conocimiento y la connivencia entre propietarios. Cuestión distinta, sin embargo, es la operación de compraventa del inmueble propiamente dicha, ya que, para la venta, sí que sería necesario su consentimiento expreso.
      Si necesita más información al respecto, podríamos estudiar el clausulado de su contrato para ver si éste se adapta a la legalidad y poder ofrecerle una respuesta más fundada y más ajustada a su caso concreto.
      Un saludo.

  • Manuel
    Publicado a las 14:58h, 22 mayo Responder

    Buenos días. Tengo un contrato de exclusividad con una inmobiliaria. Recibí una oferta de por debajo del precio y la rechace. Ahora me ofrecen otra oferta con el precio original, pero por motivos personales ahora no puedo vender la casa. Me puedo negar a vender la casa? Tendría que indemnizar a la inmobiliaria? Gracias

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 11:26h, 30 mayo Responder

      La cuestión que nos planteas resulta muy interesante. Es preciso señalar antes de nada que sin el correspondiente análisis de la documentación y de las circunstancias que rodean el contrato que te une con la inmobiliaria cualquier respuesta de sí o no sería ciertamente temeraria. Dicho lo anterior, y en virtud de los precios del mercado que se estén manejando para la compraventa, en principio nadie puede obligarte a vender siempre que se aprecie que tus actos no son promovidos por una mala fe (actuar con la intención de provocar un perjuicio a la inmobiliaria), y que los contratos de exclusividad no son absolutos y tienen sus límites. Entendidas estas circunstancias en el contexto que implica tu caso concreto, la respuesta sobre la negativa a la venta y la posible indemnización variara positiva o negativamente.
      Esperamos haber podido responder tu consulta, para más información no dude en visitarnos.

      Un cordial saludo del equipo de Navarro Llima Abogados.

  • Lorena
    Publicado a las 11:59h, 10 marzo Responder

    buenos días :
    hace un mes estuve viendo una casa con una inmobiliaria pero la casa ya no la tienen en venta ellos por que el dueño a salido escaldado de muchas cosas, no le han vendido la casa y aun así le siguen pidiendo comisiones y haciendo trampas para no perder la venta, le han dicho que tienen un comprador que no es verdad( ya que es un pueblo pequeño y nos conocemos todos. Ahora mi pregunta es, yo que ya he visto la casa por la inmobiliaria y e visto el piso anunciado en una pagina de internet¿ podríamos hacer la compraventa sin pagarle nada a la inmobiliaria? (ni el vendedor ni el comprador) ya que el contrato de exclusividad ha terminado.
    En el contrato le pone en una clausula que si vende la casa a alguien que la haya visto en exclusividad no la puede comprar en un año por que hay que pagarle honorarios sin haber hecho nada en este proceso y nosotros no sabíamos que no iban a seguir con la inmobiliaria. Si ya a terminado el contrato de exclusividad me parece abusivo un año para comprarla los dueños quieren venderla y no me van a esperar un año. Como puedo hacerlo ya que tampoco quieren pagar los 6000 euros a la agencia.

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 10:53h, 20 abril Responder

      Estimada Lorena:

      De forma muy resumida, habría que ver tanto el contrato como lo que usted le firmó a la inmobiliaria al ir a ver el piso. Es obvio que las posibilidades son muchas según lo que diga el contrato y cómo lo diga.

      No obstante, podemos decirle que, en principio, los contratos son Ley entre las partes que lo han firmado y en consecuencia su cumplimiento es obligatorio, pero no es menos cierto que si hay clausulas abusivas, sobre todo entre una empresa (inmobiliaria) y un consumidor, tales clausulas son nulas si no superan el control de transparencia, y si son nulas se tienen por no puestas.

      La cuestión no es sencilla, por lo que si lo desea podemos hacer un estudio del clausulado del contrato y del justificante de visita al piso que le hiciera firmar la inmobiliaria (si tiene copia) para darle una respuesta más ajustada y concreta.

      Un cordial saludo

  • Francisco Javier
    Publicado a las 13:10h, 03 noviembre Responder

    Buenos dias tengo un contrato de exclusiva de venta de mi piso con una inmobiliaria y quiero anularlo. Es posible

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 11:56h, 04 noviembre Responder

      Estimado Francisco Javier,

      En relación a su consulta decirle que en principio se puede, pero hay que leer con mucho detalle el contrato con la inmobiliaria, porque puede tener plazo, penalización etc., si nos remite el contrato, lo podemos estudiar y confirmarle en qué condiciones se podría resolver, puede enviarlo a nuestro correo electrónico info@navarrollimaabogados.com.
      Un cordial saludo.

  • Raquel Ruiz
    Publicado a las 07:33h, 10 febrero Responder

    Buenos días, me gustaría preguntarles si, siendo española pero residente en un país europeo fuera de la Unión Europea y habiendo firmado una nota de encargo con exclusividad para vender un piso de mi propiedad en España puedo asimismo contactar con otras agencias en el país donde resido. Es decir, no estoy segura de si la exclusividad de esa nota es solo para España o rige en todo el mundo. No encuentro información al respecto. Muchas gracias por adelantado, R. R.

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 11:05h, 10 febrero Responder

      Muchas gracias por contactar con nosotros, lo cierto es que es una pregunta interesante que no se nos había planteado nunca. En nuestra opinión si lo que se concede en el contrato (y evidentemente habría que leerlo y revisarlo en profundidad) es un derecho de comercialización en exclusiva, este derecho impide que nadie comercialice el mismo producto, sin excepción, por lo que entendemos que dicho derecho no tiene una limitación territorial. No sería posible por tanto comercializarlo por medio de otras agencias, estén en España o en el extranjero. Habría que revisar esa clausula de exclusividad.
      Pero es una mera opinión (deberíamos realizar un estudio en profundidad para ver si encontrábamos alguna opción), y como tal como manda el formulismo «la sometemos a cualquier otra mejor fundada en derecho».

      Nuestra recomendación sería que intentase negociar una adenda al contrato con su actual agencia para eliminar la exclusividad internacional, con el argumento de que los clientes a los que se van a dirigir cada una de las dos agencias son completamente diferentes. Y ofrézcale un % mínimo de comisión si es la otra agencia la que lo vende.

      No dude en contactar con nosotros para cualquier otra duda o cuestión.

      Si esta respuesta te ha sido de ayuda te agradeceríamos que nos puntuaras favorablemente en Google o en redes sociales!

      https://g.page/r/CSBiWBKJU9fgEB8/review

      Navarro Llima Abogados, S.L.

  • Jaime Rony Gamonal L.
    Publicado a las 02:53h, 24 marzo Responder

    Estimados,

    Buenas noches, una consulta: Mi nombre es Rony Gamonal de Perú, actualmente tengo un contrato inmobiliario con REMAX desde noviembre del 2019 de un lote valorizado aproximadamente 20, 000 $ , el tema es que la asesora inmobiliaria no trabaja en ofertar mi lote y hasta la fecha no lo vende, sólo eh visto que tomó unas fotos cuando fuimos a revisar el lote y hasta la fecha sigue igual, pone excusas que la pandemia y el alza del dólar, que en parte puede ser cierto, pero no veo que al menos coloque un cartel o algo. ¿Es posible eliminar ese contrato o cambiar de asesor? , leyendo el contrato indica que el contrato se renueva de manera automática cada seis meses y el pago de comisión es de 10%.

    Saludos,

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 13:33h, 05 abril Responder

      Gracias por dejar un comentario en nuestra web.

      Por lo que nos dices es probable que no podamos realizar un correcto asesoramiento dado que nuestro despacho está ubicado en España y no conocemos el detalle de otros ordenamientos jurídicos.

      Como en todos los contratos, si una de las partes no cumple con sus obligaciones la otra parte lo puede romper, pero como digo tendrías que asesorarte con alguien local.

      Te agradeceríamos que si esta respuesta te ha sido de ayuda nos puntuaras favorablemente en Google o en redes sociales.

      https://g.page/r/CSBiWBKJU9fgEB8/review

      Muchas gracias de antemano.

      Un cordial saludo,

  • David Cuervo alondo
    Publicado a las 23:34h, 07 julio Responder

    He firmado hace 2 años un contrato no exclusivo con una inmobiliaria,tras informarles que ya no iba a venderlo por llevar tanto tiempo,me entregan las llaves,la comunicación fue verbal pues había confianza,hasta tal punto que no me cobrarían el iva si lo vendían ellos.tras pasar un mes se pone en contacto conmigo una compradora a través de una vecina ,se llega a un acuerdo y se vende el piso ahora la inmobiliaria me denuncia por la falta de pago de su comisión que puedo hacer,pago o voy a juicio

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 11:46h, 08 julio Responder

      Estimado David,

      Es fundamental ver el contrato, dado que según cómo esté redactado habrá unas obligaciones u otras, y sin leerlo nos moveríamos en el terreno de la elucubración.

      Puede remitirlo a nuestro mail y lo analizaremos sin coste inicial.

      Gracias de antemano.

      Un saludo

  • REGINA BARON
    Publicado a las 22:05h, 17 enero Responder

    BUENA?S NOCHES, TENGO FIRMADO UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD CON LA DURACIÓN ( 4 MESES) PERO SIN FECHA DE INICIO NI FECHA DE FIN, Y FUE POSTERIOR A LA NOTA DE ENCARGO, SE CONSIDERA UN CONTRATO NULO? ENTIENDO QUE ES IGUAL QUE EN UN TRABAJO, TE DICEN VAS A ESTAR 4 MESES PERO SI NO INDICAN FECHA DE INICIO NI DE FIN QUE PLAZO ES EL ADECUADO? LA INMOBILIARIA ME DENUNCIA POR HABER COMPARTIDO PREVIO AVISO CON OTRA INMOBILIARIA LA VENTA E INCLUSO ME PIDE 12000 EUROS HABIENDOME RECONOCIDO EN SU DESPACHO QUE SE TRATA DE UN ERROR HUMANO Y QUE NO ME CONVENIA IR POR LAS MALAS ES DECIR AMENAZADA. OTRA COSA ES LA ENTREGA DE LLAVES QUE LES HICE QUE TAMPOCO TIENE FECHA SIN EMBARGO LA DE DEVOLUCION SI. ME PUEDES ASESORAR PORFAVOR?
    GRACIAS DE ANTEMANO

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 11:26h, 01 febrero Responder

      Buenas días Regina:
      Dado que se trata de una empresa con un consumidor, es aplicable la legislación de consumidores. Un elemental principio de seguridad jurídica impone que el consumidor tenga claro y sepa desde cuándo y hasta cuándo rige esa exclusividad. En las obligaciones sometidas a término o a plazo, la fecha de inicio y la fecha de fin de la obligación debe quedar clara, ya que formaría parte de la “causa” del contrato. Si la fecha no es claramente deducible de los demás actos y documentos el contrato podría considerarse nulo.
      Esperamos haberle ayudado a esclarecer el asunto que nos planteaba. Para poder solucionar este y otros problemas no dude en ponerse en contacto con nosotros. Trabajamos en todo el territorio español.
      Por otro lado le agradeceríamos que si esta respuesta le ha sido de ayuda nos puntuara favorablemente en Google o en redes sociales.
      https://g.page/r/CSBiWBKJU9fgEB8/review
      Muchas gracias de antemano.
      Navarro Llima Abogados.

  • Rosa María
    Publicado a las 04:29h, 14 febrero Responder

    Buenos días, antes de firmar el contrato con exclusividad me aseguraron que «tenían vendida» la vivienda con las condiciones que necesitaba como precio mínimo para mí y fecha en la que dejaríamos la vivienda. Ahora me indican que para vender tengo que bajar el precio o pagarles la comisión sin IVA en efectivo, además me insisten que los compradores necesitan la vivienda antes de lo que nosotros la podemos entregar. Esto nos está generando mucho malestar y no queremos continuar con ellos pero claro, nos faltan 2 meses de exclusiva. Yo me he quedado sin trabajo y mi marido no firmó la nota de encargo. Podríamos anularlo sin perjuicio?

    • Navarro Llima Abogados
      Publicado a las 10:07h, 14 febrero Responder

      Buenos días, Rosa María.
      En primer lugar, gracias por su comentario.
      En su caso, habría que ver cuáles son las condiciones de venta estipuladas en el contrato que usted firmó. Si en el contrato aparece el precio, eso constituye una condición esencial del mismo, por lo que no estaría usted obligada a modificarla. De incumplirse alguna condición por parte de la agencia inmobiliaria, no tendrían derecho al cobro de la comisión estipulada, pues se trata de un caso de incumplimiento contractual. Sin embargo, en caso contrario, sí que sería legítimo el cobro de esa comisión como indemnización por las gestiones realizadas por el mediador inmobiliario, puesto que el incumplimiento es unilateral.
      No obstante, para un asesoramiento completo tendríamos que revisar el documento.
      Esperamos haberle podido ayudar, si tiene cualquier otra consulta no dude en contactar con nosotros.
      Por otro lado, le agradeceríamos que si esta respuesta le ha sido de ayuda nos puntuara favorablemente en Google o en redes sociales.
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      Muchas gracias de antemano.
      Navarro Llima Abogados.

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