27 Abr Decálogo de la inversión en vivienda

Siguiendo con nuestra serie de decálogos sobre inversión inmobiliaria, a continuación, resumimos diez puntos relevantes que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda en España, útil tanto para residentes en España en forma permanente como para nacionales de otros Estados que piensan residir temporalmente en España.

Algunos de los aspectos que incluimos en este listado son una especificación de cuestiones que destacamos en nuestro decálogo sobre la inversión inmobiliaria publicado anteriormente (ver aquí) y en el que hacíamos referencia a esta materia desde un punto de vista más general.

1. Las personas que tienen la consideración de consumidor tienen derecho a recibir una documentación mínima sobre la vivienda que van a adquirir. La exhaustividad de la información varía si quien transmite es un promotor o profesional de la venta, o un particular. Aunque existe una normativa estatal, numerosas Comunidades Autónomas cuentan con normativa propia.

2. Si la compraventa se hace sobre plano y se entregan cantidades a cuenta, el promotor debe (i) garantizar, desde la fecha de obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales mediante un seguro de caución o un aval, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega y (ii) depositar este adelanto en una cuenta especial que solo puede ser utilizada para la construcción del proyecto y para cuya apertura se requiere el otorgamiento de la garantía descrita en (i).

Estas garantías de enorme importancia para el comprador han sido objeto de una nueva regulación que entró en vigor en enero de 2016. La nueva regulación deja sin efecto la interpretación garantista de los derechos de los consumidores que había realizado la jurisprudencia de nuestros tribunales de la normativa.

3. El sistema español de adquisición de la propiedad, exige (i) título y (ii) modo (entrega o puesta disposición), lo que significa que no es suficiente un título válido para que se entienda producida la transmisión. La propiedad se adquiere cuando se entiende entregado el inmueble, es decir, cuando se pone a disposición del comprador. Existe una presunción de que la entrega se produce cuando se otorgue la compraventa en escritura ante Notario, salvo que de ella resulte claramente lo contrario. Esta cuestión tiene una repercusión en materia fiscal, puesto el devengo de determinados impuestos se produce con la transmisión del bien (y no necesariamente con la venta).

4. En cuanto a la fiscalidad de la transmisión y considerando exclusivamentelas obligaciones del comprador en relación con la formalización de la compra de vivienda, hay que diferenciar si la transmisión se considera primera entrega que realiza el promotor (viviendas nuevas) o una segunda o ulterior entrega.

Se entendería por primera entrega la que se realiza por el promotor tras la construcción de la promoción. En este caso se devenga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) tanto sobre la vivienda como sobre los garajes y anexos, siempre que el número de plazas de garaje transmitidas no sea superior a dos. El tipo general de IVA aplicable a vivienda es actualmente el 10%, pero existe un tipo bonificado para viviendas de protección oficial o promoción pública. Junto con el IVA, se devenga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)en el porcentaje determinado por cada Comunidad Autónoma (entre 0,5% y 2%, aunque existen tipos reducidos para casos específicos).

Si se trata de segunda o ulterior entrega, se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el porcentaje establecido por cada Comunidad Autónoma (con variaciones entre un 4% y un 10%, pero existen tipos reducidos para casos concretos).

El IVA se entrega al vendedor junto con el precio de compraventa en el momento de devengo. El AJD o el ITP se debe pagar a Hacienda mediante el procedimiento de autoliquidación en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de devengo.

5. Como indicamos en nuestro post referido a los aspectos generales de una inversión inmobiliaria, resulta imprescindible hacer una serie de comprobaciones sobre distintos aspectos del activo. Cuanto más exhaustiva sea la comprobación menor será el riesgo asumido. Junto con las cuestiones más elementales que hay que revisar para descartar la existencia de cargas de las que responda la finca o el adquirente (cargas urbanísticas, recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles -IBI- o gastos de la Comunidad de Propietarios impagados), conviene también repasar otras cuestiones que, en la práctica, pueden suponer (i) un obstáculo para el disfrute y uso del bien, como por ejemplo, si existe algún obstáculo para cambiar el titular de los suministros, o (ii) cargas económicas adicionales, como tributos municipales que recaen sobre el activo o su uso.

6. En el año 2013 se produjo una reforma de la ley estatal ampliando las deudas de la Comunidad de Propietarios impagadas por el anterior propietario a las que debe hacer frente el adquirente (parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y de los tres años naturales anteriores). En Cataluña desde el 2015 comprende hasta los cuatro años anteriores y también los importes que se hubieran debido aportar al fondo de reserva. Un aspecto que genera considerables dudas (y no pocos conflictos judiciales) es la interpretación del contenido del certificado que acredita la existencia o inexistencia de deuda con la Comunidad de Propietarios, y es que muchas veces se redactan de forma ambigua y sin exhaustividad.

7. El proceso de compraventa se inicia normalmente con la firma de una reserva. En ocasiones el primer documento es un contrato de arras (cuyo alcance es distinto si se trata de arras penitenciales o confirmatorias). Las arras se firman con el propósito de fijar el precio y establecer un periodo entre la firma hasta el otorgamiento de la escritura ante Notario que permita realizar las comprobaciones necesarias y gestionar los trámites para obtener el préstamo bancario si se trata de una compra financiada.

8. Contar con el Certificado de Eficiencia Energética resulta obligatorio para la venta desde el año 2013, por lo que los vendedores de la vivienda deben poner a disposición de los compradores este documento. El proceso de certificación por un técnico competente desemboca en la redacción de un informe que incluye información sobre las características energéticas del inmueble, y que se concreta en (i) la obtención un certificado de eficiencia energética y (ii) la asignación de una etiqueta energética.

9. Debido a las competencias de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos, según la localización de la vivienda, existen diferentes obligaciones en cuanto a la documentación exigible para la transmisión. Por ejemplo, en Cataluña es necesario para otorgar la escritura que la vivienda cuente con la cédula de habitabilidad, que es un documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente. En otras localizaciones, el edificio al que pertenece la vivienda debe contar con licencia de primera ocupación, pero la acreditación de su obtención no es requisito de la transmisión. Normalmente sin estos documentos no es posible dar de alta los suministros.

10. En nuestra experiencia uno de los aspectos que más se pasan por alto durante la adquisición es la realización de una buena revisión del estado físico del inmueble. Conviene hacerlo si es posible acompañado de un técnico (arquitecto o aparejador) para intentar detectar cualquier vicio. Importante es también conocer si en la localidad donde se ubica el inmueble al que pertenece la vivienda es obligatoria la inspección técnica de edificaciones (ITE). En caso afirmativo, conviene confirmar si se ha realizado la inspección y cuál fue el resultado del informe, puesto que en caso de existir un informe desfavorable es probable que la Comunidad de Propietarios se vea obligada a aprobar y realizar en el futuro desembolsos para hacer frente a las deficiencias detectadas.

Nuestro consejo es que dada la trascendencia económica que supone para cualquiera la adquisición de vivienda se cuente con asesoramiento profesional para revisar toda la información y realizar las comprobaciones tanto sobre el activo, como sobre el vendedor si se trata de una sociedad. Para afrontar la compra de vivienda con garantías conviene solicitar asesoramiento profesional desde el primer momento (antes de la firma de la reserva y de las arras) y hasta la finalización del proceso.

Departamento Jurídico-Inmobiliario