18 Jul ¿QUIÉN PUEDE USAR LA PISCINA DE MI COMUNIDAD?

Entramos ya en la segunda quincena de julio, y con ella, el calor, las vacaciones y la piscina. Qué suerte quien tiene piscina en su comunidad de vecinos o urbanización, pero ahora bien, ¿qué ocurre con aquél comunero que no paga sus cuotas de la comunidad, puede usar la piscina aunque no pague las cuotas, o qué ocurre con el propietario que tiene alquilada la casa a unos inquilinos, quién puede usar la piscina de los dos, pueden ambos?

En este artículo pretendemos dar soluciones a todas estas cuestiones que quizá perturben nuestro más ansiado descanso estival, sin olvidar que, como siempre decimos, cada situación es distinta de las demás, y lo ideal antes de iniciar cualquier tipo de reclamación tanto judicial como extrajudicial, es que un experto lo analice y determine cuál es la solución más viable para cada caso.

En Navarro Llima Abogados, S.L. tenemos gran experiencia en reclamaciones entre comuneros, por lo que estaremos encantados de estudiar tu situación.

COMUNERO QUE NO PAGA LAS CUOTAS

Cuando existe un conflicto entre comuneros hay que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, en ella, se dispone como única consecuencia del impago de las cuotas de comunidad, la privación del derecho de voto y como única arma de la comunidad la interposición de un procedimiento monitorio para reclamar cantidades adeudadas.

Sin embargo, reciente jurisprudencia en los últimos años han fallado a favor de prohibir el acceso de los propietarios morosos, ¿en qué se basan?

Lo único que se le puede privar al comunero “moroso” es el derecho a voto en las Juntas de propietarios, así en estas Juntas se adoptan acuerdos comunitarios por los que impedir el acceso a elementos comunes a los vecinos que no están al corriente del pago de las cuotas de comunidad. Como el comunero “moroso” no tiene derecho a voto, no puede votar en contra del mismo.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Valencia en sentencia recaída el 13 de mayo de 2016 dispone que dichos acuerdos son válidos ya que “Atendiendo a lo expuesto y ponderando todos los intereses en conflicto, como son el uso de unos elementos comunes de carácter accesorio y la necesidad de contribuir a su sostenimiento, estimamos que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como puede ser el uso de las zonas deportivas, esto es, club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscinas y pádel, cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizado en el artículo 17.4 de la LPH , no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen interior.

Sustenta el reclamante su petición en que una comunidad de propietarios no puede adoptar un acuerdo por el que priva a un comunero del uso de un elemento común por ser moroso, puesto que ello vulnera el derecho de propiedad. La ley establece los cauces legales para reclamar el pago de las cantidades adeudadas que nunca puede ser el de coaccionar y privar a los deudores de servicios que le corresponden por su condición de propietarios.

La comunidad se opone alegando que dicho acuerdo no es ilegal, del mismo modo que no lo es limitar el uso de los columpios por razón de edad o no permitir la entrada de menores al jacuzzi o cerrar el acceso de determinadas zonas. El acuerdo no es una coacción o un acuerdo de presión, puesto que la comunidad sigue los cauces legales para reclamar el pago de las deudas.

Este Tribunal estima que el motivo debe rechazarse porque, en el presente caso, el acuerdo no acarrea la privación del derecho de propiedad sino la limitación temporal del uso por una causa objetiva, como es no contribuir a los gastos que son necesarios para el sostén de dichas instalaciones en particular y de todo el inmueble en general. Si se tratara de un elemento esencial para la habitabilidad del inmueble o, no siéndolo, no pudiese privársele de su uso, compartiríamos el criterio del demandante, pero como se trata de un elemento accesorio cuyo uso puede ser limitado o excluido a los comuneros que no paguen su mantenimiento, consideramos que dicho acuerdo no limita su derecho de propiedad.”

Por el contrario, otras Sentencias recogen que privar del derecho a usar los elementos comunes es una limitación al derecho de propiedad y que por tanto sería un acuerdo nulo.

Lo que es importante, y ante esto no hay duda en la jurisprudencia, es el hecho de cómo evitar que pese a la existencia de este acuerdo que impida entrar al comunero “morosos”, entre en dicha zona común, pues hay que tener cuidado en cómo evitas que entre en la piscina, pues con el uso de la violencia y/o amenazas se incurriría en un delito de coacciones.

PROPIETARIO E INQUILINO, ¿QUIÉN PUEDE USAR LA PISCINA?

En esta situación tenemos que acudir a lo dispuesto en el Contrato de arrendamiento firmado entre el propietario y el inquilino y a las normas internas establecidas en los estatutos de la comunidad.

Lo normal es que el propietario le ceda al inquilino el uso y disfrute de las instalaciones privativas y comunes (es decir, la vivienda y las zonas comunes). Si esto ocurre el propietario NO podrá acceder a las mismas porque ha cedido su uso.

Si en el contrato de arrendamiento no se dispone nada, la ley de Propiedad Horizontal establece que los pisos alquilados tendrán derecho de copropiedad sobre los servicios comunes, sin embargo en la ley de arrendamientos urbanos da libertad a las partes para que fijen las condiciones que prefieran siempre que no perjudique los derechos del inquilino, así se podrá restringir la cesión del uso de estas zonas comunes pues no afecta a su derecho de uso de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que cada vivienda que forma una comunidad de vecinos tiene un porcentaje de los servicios comunitarios, lo que quiere decir que todos los pisos son propietarios de una determinada parte de ellos. En el caso de que el propietario ceda el uso y disfrute de alguno de ellos, solo el inquilino tendrá derecho a hacer uso de estos; mientras que si no los cede, la situación es a la inversa. Por ello, las dos partes no pueden disfrutar de los servicios a la vez.

¿Qué ocurre si niegan la entrada a la piscina del inquilino aun teniendo el uso y disfrute de las zonas comunes cedido? Están abusando del derecho como propietarios, pues no pueden impedirlo si por contrato tienes derecho el acceso a estas zonas. Además hemos de tener en cuenta, que al igual que en el apartado anterior, hay que tener cuidado con el uso de la violencia o intimidación pues se puede cometer un delito de coacciones y/o amenazas castigados en el Código Penal.

INVITADOS A LA PISCINA

Con respecto a este tema, debemos acudir nuevamente a los estatutos de la comunidad, que como norma que regula la convivencia entre todos los comuneros, dispondrá si se permite la entrada de invitados o no. Huelga decir que si se prohíbe la entrada de invitados, con las salvedades que hemos dicho anteriormente de quién va a impedir el acceso a la misma y el uso de la violencia y la intimidación, no se podrá invitar a personas que no sean propietarias.

Pero, ¿Qué pasa si no está regulado en los estatutos? Si no hay una norma que prohíba la entrada de invitados, pueden entrar, respetando siempre las normas de uso de la misma y respetando la instalación (haciendo un uso adecuado de la misma, no entorpeciendo el derecho de los demás, no causando daños y/o desperfectos…)

En algunas comunidades han adoptado el criterio de facilitar a los comuneros un número determinado de pases para no sobreexplotar la piscina así como el uso de la misma, pero estas decisiones siempre tienen que estar reflejadas en los estatutos o en las Juntas (ordinarias o extraordinarias).

Los estatutos de la comunidad los puedes consultar en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca, normalmente en la escritura de división horizontal del edificio, si el administrador de la finca o el presidente de la comunidad no te los quieren facilitar.

Para la práctica totalidad de los casos habrá que estar a lo acordado por los vecinos, tanto en estatutos como en las Juntas de propiedad o incluso en el contrato de arrendamiento (cuando intervenga un inquilino alquilado) lo que hace que surjan problemas y controversias de cumplimiento puesto que estos acuerdos no tienen la eficacia de una ley y por tanto su capacidad para exigir su cumplimiento (no se puede demandar por ello, llamar a la policía ni exigir coercitivamente su cumplimiento) sin embargo se habrán de respetar para mantener una pacífica convivencia entre todos los vecinos. Si estás teniendo un problema en tu comunidad no dudes en llamarnos y te ofreceremos soluciones que otros no ven ofreciéndote los mejores recursos para tu situación en concreto.

Navarro Llima Abogados, S.L.