25 Nov ¿Bienes con hipoteca en la herencia? Supuestos que debes considerar

Una de las preguntas habituales cuando alguien va a recibir una herencia es qué pasa con las deudas contraídas por la persona fallecida (una herencia se recibe en conjunto), por lo que hay que tener en cuenta los bienes que un heredero puede recibir por testamento, pero también la situación en que se encuentran esos bienes y si tienen cargas. Desde Navarro Llima Abogados SL os planteamos una serie de supuestos a tener en cuenta.

El Código Civil español especifica en su artículo 661 que los herederos suceden al difunto por el hecho de su muerte en todos sus derechos y obligaciones (este principio es común en todas las Comunidades Autónomas). Puede surgir la duda de si cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario, si éste se encuentra dentro de las obligaciones que asumen los herederos, teniendo como premisa que han aceptado la herencia del fallecido, aceptación que puede ser expresa o tacita (consecuencia de la mera actuación de los herederos).

En consecuencia, en el supuesto que planteamos hoy se va a resolver la cuestión acerca de si se heredera un préstamo hipotecario y las distintas condiciones a tener en cuenta al realizar el procedimiento de sucesión hereditaria.

¿Qué ocurre con la deuda del préstamo hipotecario?

Atendiendo a lo establecido en la legislación, en el momento en el que fallece el titular del préstamo hipotecario, la hipoteca al ser una obligación pasa a formar parte de la herencia. Es por ello que además de que los herederos tienen el derecho a obtener los inmuebles del fallecido, también deberán asumir las posibles deudas, incluyendo las garantizadas con estos inmuebles, debiendo tener que acabar de amortizarla.

Se entiende que la deuda permanecerá inalterada, es decir, no variarán las condiciones del prestamos que se acordaron en su momento con el fallecido. Además, los herederos de la propiedad hipotecada tendrán acceso a la situación financiera del fallecido, antes de realizar cualquier movimiento.

Sin embargo, hay dos supuestos a considerar a la hora de acordar variaciones en el préstamo hipotecario:

Caso 1: La propiedad y la hipoteca se dividen de acuerdo con la legislación española vigente entre todos los herederos existentes

Cuando fallece el causante, la entidad financiera tendrá que incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo hipotecario. Porque los herederos una vez aceptada la herencia, asumen todas las deudas, incluida ésta última frente a la entidad financiera.

En consecuencia, la entidad bancaria no podrá alternar ninguna de las condiciones establecidas anteriormente con el causante en el contrato de préstamo, como podría ser los tipos de interés, las cuotas, etc. Tampoco podrá exigir a los herederos garantías adicionales o la contratación de nuevos productos si todos los herederos se hacen cargo de la deuda.

Se debe tener en cuenta que también se hará la subrogación por cambio de deudor que consistirá en modificar la titularidad del préstamo, poniendo los nombres de los nuevos titulares, en la que se nos solicitará abonar una comisión.

Caso 2: La propiedad y por tanto la hipoteca, no se acuerda dividir entre todos los herederos existentes

Tal como expresa el Código Civil, los herederos que aceptan la herencia no podrán eludir la deuda frente a la entidad, aunque así lo hayan acordado a la hora de decidir la titularidad del préstamo hipotecario en el cuaderno particional.

Es decir, solo con el consentimiento de la entidad bancaria podrá haber herederos que dejen de responder de la deuda.

Consecuentemente, será necesario que se renegocien las condiciones del contrato de préstamos hipotecario anteriormente acordado con la entidad bancaria. Esta nueva circunstancia podrá suponer que la entidad bancaria exija garantías adicionales o la contratación de algún producto.

Se trata de un procedimiento algo complejo, por ello desde Navarro Llima Abogados S.L., nos comprometemos a ofrecerte soluciones que otros despachos no ven.  No dudes en consultarnos si necesitas ayuda o asesoramiento legal.

Navarro Llima Abogados.