27 Mar Cómo comprar una vivienda en España siendo extranjero.

En las últimas décadas, el turismo se ha convertido en el motor económico de nuestro país, pues nuestro clima privilegiado y nuestra excepcional gastronomía hacen que España sea un país de lo más atractivo. 

Es precisamente por ese motivo, junto con las grandes oportunidades que presenta nuestro mercado inmobiliario, por lo que, anualmente, miles de extranjeros se plantean adquirir una vivienda en España. 

A pesar de que la compra de una vivienda supone un abanico de oportunidades para el comprador (desde considerarlo una inversión inmobiliaria hasta un destino vacacional), en ocasiones, el proceso puede estar lleno de complejidades. 

En Navarro Llima Abogados, hemos resumido todos los pasos que se han de seguir para que el proceso de compra sea lo más ágil, seguro y sencillo posible. 

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en el territorio español?

En primer lugar, conviene aclarar que en España cualquier extranjero, sea comunitario o extracomunitario, puede ser propietario de una vivienda. 

Para ello, el primer paso es obtener el NIE, el número de identificación asignado a los extranjeros en nuestro país, el cual les habilita para la realización de cualquier tipo de trámite legal (p.ej. la firma de la escritura notarial de compraventa de la vivienda o la constitución de una sociedad). 

Cabe destacar que dicho NIE se puede obtener incluso si el extranjero no está en territorio español, otorgando un poder notarial a un despacho de abogados para que puedan realizar el trámite en su nombre. 

Una vez obtenido el NIE, nuestra recomendación es que se proceda a la apertura de una cuenta bancaria española, pues, aunque no se trata de un requisito como tal, agiliza el proceso en lo referente a la presentación de pruebas de medios económicos o el pago de impuestos derivados de la compraventa. 

Trámites previos a la compraventa.

Una vez obtenido el NIE, el próximo paso es encontrar una vivienda y, posteriormente, realizar la llamada due diligence, es decir, unas diligencias previas a la firma del contrato de compraventa. 

Se trata de una revisión exhaustiva de toda la documentación de la vivienda con el objeto de identificar posibles cargas o gravámenes que pesen sobre la misma. 

Cabe mencionar que en España, este paso se puede realizar con grandes garantías, pues solicitando una “nota informativa” en el Registro de la Propiedad, el profesional encargado de realizar la due diligence puede conocer la identificación de la finca, la identidad del titular o titulares de los derechos (hipoteca, usufructo) inscritos sobre la misma y su extensión, naturaleza, limitaciones etc.

Realizada la due diligence con éxito, es decir, si no existe ningún problema relacionado con la vivienda escogida, el próximo paso, que no es obligatorio, pero sí muy habitual para bloquear el inmueble y sacarlo del mercado, es la firma de un Contrato de Arras, mediante el cual el comprador habrá de realizar un pago inicial que oscila entre el 5% y el 10% del precio de compraventa.  

Dependiendo de la modalidad de arras que se suscriba (penitenciales, penales o confirmatorias), el vendedor estará obligado a vendernos la propiedad, de lo contrario, tendrá que abonar al comprador el doble de lo depositado por este en concepto de arras. El comprador, por su parte, si no completa la compra perderá la cantidad consignada.  

Hecho lo anterior, el próximo paso, de no necesitar financiación, es ir al notario para firmar el contrato de compraventa (elevarlo a público), el cual, una vez firmado, permitirá la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario. 

 Trámites posteriores a la compraventa

Una vez hecho todo lo anterior, ya casi hemos terminado el proceso de compraventa, pues la vivienda ya es propiedad del nuevo comprador. Solo falta realizar el pago de los impuestos inherentes a la transferencia de la propiedad, que son:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el cual varía según la Comunidad Autónoma en la que se realice la compra. 

En el caso de que se trate de una vivienda de obra nueva, también deberemos pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 

Finalizamos así este resumen acerca de los pasos necesarios para la adquisición de una vivienda en España. 

Este proceso, como hemos indicado al inicio del post, puede complicarse si no se dominan bien los plazos y los documentos a aportar, es por ello por lo que en Navarro Llima Abogados creemos que un buen asesoramiento es el mejor aliado en este tipo de procedimientos, facilitando todos y cada uno de los pasos.  

Si tiene alguna duda al respecto, no dude en contactar con nosotros, estaremos encantados de atenderle.