22 May ¿Cómo sacar los inmuebles de una sociedad limitada?

A lo largo de los años, muchas sociedades operativas terminan acumulando un patrimonio inmobiliario relevante: naves industriales, oficinas, locales o terrenos vinculados al desarrollo del negocio.

Eventualmente llega un momento en el que los socios se plantean separar esos inmuebles de la actividad. Esto no suele ser una cuestión fiscal en origen, sino una decisión estratégica: El negocio crece, la estructura inicial se queda pequeña, aparecen nuevos riesgos o se empieza a pensar en el relevo generacional.

Las razones que suelen ser recurrentes:

• el negocio ha crecido y la estructura inicial se ha quedado pequeña;
• se busca proteger el patrimonio frente al riesgo de la actividad;
• se quiere profesionalizar el grupo;
• se está preparando una sucesión familiar;
• o simplemente se pretende ordenar mejor la estructura societaria.

En este contexto surge una duda muy frecuente: ¿es posible separar los inmuebles sin tener que venderlos y sin asumir un coste fiscal elevado?

La respuesta es sí, pero no de cualquier manera. Este tipo de operaciones exige planificación y, sobre todo, coherencia económica. No todas las operaciones sirven en todos los casos y una mala estructuración puede provocar importantes contingencias fiscales.

1. ¿Por qué separar los inmuebles de la actividad?

Protección patrimonial

Cuando el negocio y los inmuebles están en la misma sociedad, cualquier problema (deudas, reclamaciones, insolvencias) puede afectar a todo el patrimonio. Separar los activos inmobiliarios en una sociedad distinta permite aislar riesgos.

Facilitar la sucesión familiar

No todos los miembros de una familia empresaria quieren participar en la gestión del negocio. La separación entre sociedad operativa y sociedad patrimonial permite ordenar mejor el relevo generacional y distribuir funciones y patrimonio de forma más ordenada.

Profesionalizar el grupo familiar

Muchas empresas empiezan con una sociedad “para todo”. Con el crecimiento, lo habitual es evolucionar hacia estructuras más profesionales: una sociedad holding, filiales operativas y una sociedad patrimonial.

Facilitar futuras ventas o inversiones

No es lo mismo vender una empresa operativa limpia de inmuebles que una sociedad mezclada con patrimonio inmobiliario. Separar los activos facilita la entrada de inversores, una posible venta parcial del negocio y la financiación bancaria.

2. Impuestos derivados de la operación

El principal obstáculo de estas operaciones no es jurídico, sino fiscal. Normalmente se generan impuestos:

• Impuesto sobre Sociedades por la plusvalía;
• AJD o ITP;
• plusvalía municipal;
• e incluso ajustes por operaciones vinculadas.

Por eso muchas empresas buscan acogerse al régimen fiscal de neutralidad o diferimiento, regulado en los artículos 76 y siguientes de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades.

La idea de este régimen es sencilla: si la operación responde a una auténtica reorganización empresarial y no a una mera finalidad de ahorro fiscal, la tributación puede diferirse.

El diferimiento no significa que los impuestos desaparezcan, sino que se evita tributar inmediatamente. Por ello, la Agencia Tributaria analiza especialmente la concurrencia de conceptos desarrollados por la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de Tributos, como:

• Motivos económicos válidos: la operación debe tener una lógica empresarial real: reorganización del grupo, mejora de la gestión, reducción de riesgos, etc.
• Rama de actividad: debe existir una actividad económica autónoma con medios materiales y humanos propios.
• Unidad económica: en determinados casos, no se exige una rama de actividad completa, pero sí una estructura económica coherente.

3. Las vías para sacar los inmuebles de una sociedad

La compraventa entre sociedades

Es la vía más simple a nivel técnico. Consiste en que la sociedad operativa vende los inmuebles a otra sociedad del grupo, normalmente patrimonial.

Tiene un coste fiscal elevado, ya que la venta tributa por: Impuesto sobre Sociedades por la ganancia obtenida de la venta, AJD o ITP y plusvalía municipal. Es importante tener en cuenta que el inmueble ha de estar valorado a precio de mercado, sin posibilidad de ajustar el precio libremente.

Constitución de filial patrimonial mediante aportación no dineraria

Otra posibilidad sería aportar los inmuebles a una nueva sociedad en su constitución. Es posible acogerse al régimen especial de diferimiento siempre y cuando se acredite rama de actividad.

Esto implica que la sociedad no puede limitarse a ser una mera tenedora de inmuebles, sino que cuente con medios materiales y humanos, tenga estructura, una organización con autonomía funcional y actividad económica real. Y es aquí donde muchas operaciones se ven frustradas.

También es posible realizar una aportación no dineraria especial, lo que facilita en cierta medida la separación.

Escisión parcial

Es una de las fórmulas más utilizadas. Permite trasladar parte del patrimonio a otra sociedad mediante sucesión universal.

Sin embargo, cuando estamos ante una escisión parcial vuelve a aparecer el mismo problema: la necesidad de acreditar una rama de actividad preexistente.

Tal y como explicamos en nuestro artículo sobre los distintos tipos de escisión societaria, el principal problema de muchas escisiones inmobiliarias no es mercantil, sino probatorio.

Escisión total

En contraste con la escisión parcial, en este caso no hará falta las distintas partes escindidas sean consideradas ramas de actividad, sin embargo, conlleva la desaparición de la sociedad de origen.

Reducción de capital

Otra alternativa que aparece con frecuencia es la reducción de capital con adjudicación de inmuebles a los socios.

Aunque puede ser útil en determinados escenarios, especialmente cuando se pretende separar patrimonio entre socios o preparar una reorganización familiar, debe analizarse desde el punto de vista fiscal, ya que genera tributación para la sociedad y para el socio, además de plusvalía municipal.

4. La importancia de la planificación previa

Como no es una operación sencilla, resulta habitual trabajar en varias fases. Además, reforzar documentalmente la reorganización mediante protocolos familiares e informes de administradores resulta de ayuda.

Separar los inmuebles de una sociedad operativa puede ser una decisión muy acertada desde el punto de vista empresarial y patrimonial. Sin embargo, no existe una solución estándar.

Cada caso requiere analizar la estructura societaria, el valor de los activos, el impacto fiscal y la viabilidad de aplicar el régimen especial.

La diferencia entre una operación eficiente y una contingencia fiscal suele estar en la preparación previa.

En Navarro Llima Abogados asesoramos en procesos de reorganización societaria y patrimonial, acompañando a empresas desde el análisis inicial hasta la ejecución completa de la operación, con un enfoque claro: seguridad jurídica y control del riesgo fiscal.