24 Abr Inversión inmobiliaria y blanqueo de capitales: Aspectos básicos

De conformidad con los informes de la Comisión Europea (26/6/2017 y 24/7/2019), todos los sectores de la economía son vulnerables al riesgo de infiltración, integración o titularidad por parte de grupos de delincuencia organizada y grupos terroristas.

Sin embargo, la importancia global del sector inmobiliario junto al resto de sus características ha provocado que sea un sector tradicionalmente ligado a las actividades de generación, o de ocultación, de capitales de origen ilícito. Así, la Comisión Europea, en su informe sobre evaluación de riesgos transfronterizos, considera que el sector inmobiliario está expuesto a riesgos considerables de blanqueo de capitales.

Evaluación de riesgos

El GAFI (Grupo de Acción Financiera Internacional) publicó en julio de 2022 una guía de prevención de blanqueo de capitales enfocada en el riesgo del sector inmobiliario, con la finalidad de ofrecer a los profesionales que participan en este sector las herramientas y ejemplos para respaldar sus recomendaciones.

De conformidad con esta guía, los profesionales debían basar la evaluación del riesgo en estos 3 aspectos esenciales:

• Geográficos. Análisis del origen, atendiendo a si los países están catalogados como de riesgo.
• Clientelares. Análisis de las partes que quedan implicadas en la operación.
• Operacionales. Análisis de los métodos de financiación y distribución implicados.

Para poder analizar estos aspectos será necesario llevar a cabo una serie de medidas básicas de prevención, que se pueden dividir en los siguientes 3 bloques:

Identificación (ficha KYC)

La primera obligación es la identificación adecuada de cuantas personas físicas o jurídicas pretendan establecer relaciones de negocio o intervenir en la operación. Para esto, se utilizan la comúnmente llamada KYC (Know Your Customer), un formulario que la persona a identificar deberá cumplimentar.

Como ejemplo en caso de persona física se requerirá esencialmente la siguiente información: Nombre, domicilio, identificación fiscal, origen de los fondos y otros datos relacionados.

Propósito e índole del negocio

Se deberá recabar información también sobre el propósito e índole prevista de la relación de negocios con su cliente. En particular sobre la naturaleza de su actividad profesional o empresarial, adoptando las medidas dirigidas a comprobar razonablemente la veracidad de la información.

Cuando el cliente o la relación de negocios presente riesgos superiores al promedio, o cuando se detecten inconsistencias entre lo declarado y la realidad, se deberá llevar a cabo una comprobación de esta actividad acudiendo a fuentes fiables independientes.

Seguimiento

Se deberá realizar un seguimiento y análisis de las operaciones efectuadas a lo largo de la operación comercial, por ejemplo, de cada compraventa o movimiento en una operación inmobiliaria de carácter internacional en la que la cuantía a invertir incremente gradualmente dependiendo de la facilidad y rentabilidad de las operaciones precedentes.

Con este motivo, lo normal en este tipo de operaciones de inversión inmobiliaria es que se solicite información actualizada periódicamente, con objeto de mantener la seguridad alcanzada a través de los dos puntos anteriores.

Medidas simplificadas y medidas reforzadas

Atendiendo al riesgo percibido en la operación o negocio concreto, habrá ocasiones en las que, la existencia de un riesgo muy bajo habilite medidas simplificadas, como por ejemplo que la identificación de los implicados pueda realizarse con carácter posterior a la operación o una reducción sustancial de la información a recabar.

De la misma manera,  atendiendo a ciertos parámetros como clientes en países u operaciones que impliquen un cambio de moneda extranjera superior a ciertos umbrales, el riesgo será superior, y por tanto se requerirá una mayor y más detallada cantidad de información de forma previa a la realización de cualquier operación.

Países de riesgo

El GAFI prepara de forma periódica dos listas en las que cita los países de riesgo.

La primera de ellas (Black List) incluye los países respecto de los cuales se hace un llamamiento a los Estados miembros para que apliquen contramedidas. La aplicación de contramedidas se refiere a la actuaciones efectivas por parte de los estados para proteger sus sectores financieros de los riesgos emanados de dichos países.

Actualmente, dicha lista está compuesta por:

La segunda lista (Grey List) cita los países cuyas deficiencias estratégicas en materia de prevención de blanqueo de capitales los hacen susceptibles de merecer advertencia.

Entre ellos, la última actualización de la lista (de febrero de 2026) incluía:

Conocimiento y prevención

En definitiva, la realización de operaciones en el sector inmobiliario, especialmente aquellas con componente internacional, exige un conocimiento profundo de los riesgos asociados y de las obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales. Contar con un adecuado asesoramiento desde el inicio no solo facilitará el cumplimiento de estas obligaciones, sino que ayudará a agilizar las operaciones, evitando bloqueos innecesarios y garantizando que las inversiones se desarrollen con normalidad.

En Navarro Llima Abogados contamos con una plataforma especializada en inversión inmobiliaria internacional, Real Estate, a través de la cual ofrecemos un asesoramiento integral en operaciones de compraventa, combinando el análisis jurídico y regulatorio con una visión práctica del mercado.