01 Abr Qué es el contrato de arras y qué modalidades existen

El contrato de arras es un acuerdo privado en el que las partes establecen una reserva para la compraventa de bienes muebles. En este contexto, el comprador realiza un pago anticipado, que generalmente se denomina “señal”, que corresponde a un porcentaje del precio de la propiedad y suele oscilar entre el 5% y el 15% del valor de la vivienda. Dicho importe se descuenta posteriormente del precio total pactado. 

Con este abono, el comprador demuestra una suerte de compromiso de seguir adelante con la operación. Si alguna de las partes incumple el acuerdo, ya sea el comprador o el vendedor, se aplicará una penalización.

Este tipo de contrato está regulado por el artículo 1454 del Código Civil, el cual dispone que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”. Asimismo, el artículo 1152 del mencionado texto legal establece que “la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.

¿Qué tipo de arras existen?

Existen tres modalidades principales:

1. Arras confirmatorias: Consisten en un pago anticipado que forma parte del precio final de la compraventa, manifestando así el interés y la voluntad de adquirir el inmueble. Si alguna de las partes no cumple con lo acordado, la otra podrá exigir compensaciones por daños y perjuicios. La compraventa por tanto ya está cerrada.

Aunque no están reguladas de manera específica, el artículo 1124 del Código Civil establece que la parte afectada puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización.

2. Arras penales: Aseguran el cumplimiento del contrato de compraventa. Si el comprador incumple, el vendedor puede retener la cantidad entregada como indemnización de daños. El artículo 1152 establece que “la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.

3. Arras penitenciales: Son las únicas que permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, es decir, sin necesidad de justificar su decisión. Son las que hemos expuesto del artículo 1454, que estipula que el comprador perderá la cantidad entregada si decide no seguir adelante, mientras que el vendedor deberá devolver el doble si es él quien incumple el acuerdo.

Dada la naturaleza vinculante del contrato de arras y las consecuencias económicas que puede tener para ambas partes, y sobre todo el perfeccionamiento de la operación de compra, desde Navarro Llima Abogados les recomendamos revisen convenientemente antes de suscribir este tipo de contratos.

Si tienen alguna duda al respecto no duden en consultarnos, estaremos encantados de asesorarles.