09 Ene Cómo tributan los inmuebles en España cuando eres no residente

Tradicionalmente, España ha sido un destino especialmente atractivo para la adquisición de inmuebles por parte de personas no residentes. Más allá del clima, la riqueza cultural y otros factores que suelen englobarse bajo el concepto de “atractivo turístico”, existen también razones objetivas y económicas que han consolidado a España como un país prioritario para la inversión inmobiliaria extranjera.

No obstante, la titularidad de un inmueble en territorio español, aun cuando su propietario no sea residente fiscal en el país, no está exenta de obligaciones tributarias. En Navarro Llima Abogados, como expertos en Derecho Tributario venimos a realizar un abreve explicación de las distintas opciones de tributación que tendrán los extranjeros que den el paso de adquirir un inmueble en España.

1. Impuestos al momento de comprar un inmueble en España.

En primer lugar, se ha de abordar cuales son los impuestos a los que nos enfrentaremos al momento de la realización de la operación de compraventa.

La tributación aplicable dependerá de si se trata de una vivienda de nueva construcción o de una vivienda de segunda o ulterior transmisión:

1. Vivienda de nueva construcción

En este supuesto, la adquisición estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), al tipo general del 10 % sobre el valor del inmueble, así como al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo varía en función de la comunidad autónoma en la que radique el inmueble.

A modo de ejemplo:

• En la Comunidad de Madrid, el tipo general de AJD es del 0,75%.
• En Cataluña, el tipo general del AJD es del 1,5%

2. Vivienda de segunda o posteriores transmisiones,

En las adquisiciones de inmuebles usados no resulta aplicable el IVA. En su lugar, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), cuyo tipo también depende de la comunidad autónoma competente.

Siguiendo con los ejemplos anteriores:

• En la Comunidad de Madrid, el tipo general del ITP es del 6%, si bien existen determinados supuestos en los que pueden aplicarse tipos reducidos o incrementados.
• En Cataluña, el ITP tiene carácter progresivo, partiendo de un 10%, con determinadas excepciones en las que resultará aplicable un tipo distinto, de nuevo reducido o incrementado.

Asimismo, los impuestos no serán los únicos gastos que suframos como consecuencia directa de la adquisición. La compraventa del inmueble deberá realizarse en Escritura Pública, lo que llevará vinculados los gastos de notaría, tras la realización de la compraventa deberá remitirse la escritura de adquisición, así como la de préstamo hipotecario (en su caso) al Registro de la Propiedad, generándose también un gasto consecuencia de los honorarios del Registrador.

2. Rentas generadas por tener un inmueble en España.

Tras la adquisición del inmueble, los propietarios no residentes deberán hacer frente a una serie de obligaciones fiscales. En primer lugar, el inmueble quedará sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), cuya tributación variará en función del uso que se haga del mismo.

1. Inmueble destinado a uso propio.

Cuando el inmueble se destina al uso propio del titular y permanece desocupado durante los periodos de no estancia en España, la normativa fiscal establece la existencia de una renta inmobiliaria imputada.

En estos casos, a los contribuyentes no residentes personas físicas titulares de inmuebles urbanos se les imputará una renta anual equivalente al 1,1 % del valor catastral del inmueble o al 2 % dependiendo de algunos aspectos como que el valor catastral haya sido revisado.

A modo de ejemplo: En una vivienda de 200.000 € se imputará una renta anual de 2.200 euros que deberá tributar a través IRNR, siendo el tipo impositivo de un 19% para resientes en países de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y un 24% para el resto de los contribuyentes.

2. Inmueble destinado a arrendamiento.

Cuando el inmueble está destinado al arrendamiento, durante los periodos en los que este alquilado se generan rendimientos de inmuebles arrendados.

En este supuesto, el contribuyente no residente deberá tributar por el importe íntegro percibido del arrendatario durante el tiempo en que el inmueble esté alquilado. Durante los periodos en los que el inmueble no genere rentas por arrendamiento, resultará aplicable la imputación de rentas descrita en el apartado anterior.

Con carácter general se contará como renta el importe íntegro que el titular ingrese, pero cuando se trate de residentes de otro Estados miembros de la Unión Europea o en un estado del Espacio Económico Europeo con el que existe intercambio de información, se podrán deducir ciertos tipos de gastos.

A modo de ejemplo:  Por una vivienda de cuyo alquiler obtenemos 1.700 euros al mes, nos generará una renta de 20.400 euros mensuales, debiendo tributar estos, como en el apartado anterior, al tipo de 19% o del 24%, pagadero con carácter trimestral o anual (enero).

3. Transmisión de inmueble: Ganancia patrimonial.

Por último, en caso de que el propietario no residente decida vender el inmueble, se generará una ganancia o pérdida patrimonial, consistente en la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

La base imponible de la ganancia patrimonial se determinará, con carácter general, calculando dicha diferencia, pudiendo incrementarse el valor de adquisición con los costes asociados a inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, conforme a lo previsto en la normativa aplicable.

Además de las rentas imputadas o generadas por la tenencia o transmisión del inmueble, el propietario no residente deberá hacerse cargo también de una serie de impuestos o tasas municipales.

Se pueden citar como primeros ejemplos:

• Impuesto de bienes Inmuebles: Cuyo importe y tipo impositivo dependerán del ayuntamiento del municipio.
• Tasas municipales: Cuyo importe dependerá también de la entidad local encargada, y entre las que podemos destacar las correspondientes al suministro de agua o la recogida de basuras.

En general y como se puede observar, la adquisición de un inmueble en España, aunque una gran oportunidad, puede resultar en una carga impositiva, que de no ser gestionada adecuadamente, puede dar lugar a sanciones, recargos o contingencias tributarias evitables.

En Navarro Llima Abogados contamos con una plataforma dedicada exclusivamente a la adquisición de Real Estate, desde la que asesoramos a nuestros clientes, antes, durante y después de la adquisición del inmueble, garantizando una correcta planificación legal y fiscal de la inversión.

Puedes obtener más información en https://realestatespainlawyer.com/es/ o ponerte en contacto con info@navarrollimaabogados.com en caso de necesitar alguna orientación, estaremos encantados de atenderte.