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不動産の売買は、ナバロ・ジマ法律事務所が得意とする業務分野の一つです。そこで今回は「不動産デューデリジェンス」についてご説明いたします。 不動産の実際の物理的特性を購入前に把握することが重要とされています。これは、土地登記簿の記録が実態(面積、境界など)を正確に反映しているか否かを確認するためです。不動産デューデリジェンスとは何でしょうか? これは英語の表現で、購入者の利益に影響を及ぼすかもしれない、見えにくいリスクを発見するための不動産調査プロセスを指します。当初は企業売買のために適用されていましたが、今日では不動産分野にも導入されております。この調査の目的は、取引の実現可能性、条件の妥当性、購入後の影響を分析するために、可能な限り多くの情報を収集することであります。 スペインにおけるデューデリジェンスの手順 現在、スペインの規制には「デューデリジェンス」のプロセスを実施するための明確な手順がありません。しかしながらデューデリジェンスを行う前に、買い手と売り手が取引の基本条件を確定させる合意(例:意向書)に至ることが推奨されます。その際は以下を明記することが望ましいです。デューデリジェンスの調査期間 売り手から得る情報に関する買い手の守秘義務 手続きが進行している間、当該不動産について第三者と取引を行わないことへの合意調査が完了したら購入か否かを決定します。デューデリジェンスのためのアクション指針は? 次の3タイプのアクションが示されます:法定監査:所有権の名義等を詳細に調査すると同時に、不動産が登記簿に記載されている内容と一致しているか否かを確認します。また不動産に影響を与える不動産登記簿に登録された抵当権や担保、および不動産に関連する登記された賃貸借契約なども調査します。 都市計画監査:このプロセスでは、都市計画の情報、ITE(建築物の技術検査)の議事録、建物台帳、図面、写真、不動産の合法化に関する証明書などの情報を収集します。これらは、不動産が特別な建築物または都市保護区域に含まれているか否かを知る上で重要です。 税務調査: 不動産の正確な価値を調べるとともに、土地登記簿に記載されている、その不動産に関係する税金が支払われているかどうかを確認します。例えば、相続によって不動産を取得した場合、登記には相続税の支払いが記載されていることがあります。その支払いが実際に行われているかを確認し、売り手が買い手に不動産を売却する際に、購入した不動産が相続税の支払いに応じることがないことを確認する必要があります。 これらの調査は万が一のトラブルを防ぐためのにとても重要です。不動産の購入を検討する際はナバロ・ジマ弁護士事務所にご相談下さい。     ...

外国人によるスペインの不動産への投資は、年々関心が高まりつつありますが、法的に留意しなければいけない難しい面もあります。購入を検討している方や投資家は多くの複雑な法的事項を考慮する必要があります。ナバロ・ジマ法律事務所は、不動産法の専門家として安全かつ安心して投資できるようスペインでの土地や不動産の購入に関する法的側面をご説明いたします。1.  スペインにおける不動産市場の規制 スペインの不動産市場は規制が厳しく、法改正の影響も受けやすいです。従って、不動産投資や購入を検討している人はスペインの不動産取引に関する法律や規制を事前によく理解しておく必要があります。法律や規制は不動産の購入目的や税金、潜在的な費用の負担、州、自治体、市町村の規制に影響を与えます。 2.  外国人認証・識別番号(NIE) スペインで不動産を取得しようとする外国人にとって、最初のステップはNIEを取得することです。入国管理局や税務当局の認証なしでは不動産購入は不可能です。従って、この識別番号は必須であり、入国管理局または各国のスペイン領事館を通じて取得し、さらにAEAT(スペイン税務局)に登録する必要があります。外国人認証・識別番号のNIEがなければ、スペインで不動産を購入するための必須要件である公証役場での手続きを行うことができません。 3. 規制および不動産の種類 スペインの規制では、居住地帯や農村部、都市部や開発可能な土地、商業用不動産、住宅としての用途に適合しない不動産など、さまざまな区分がされています。それぞれの区分に該当する不動産は、その使用、開発、課税を規定する特定の規制が適用されます。 4. 税務・課税への影響 スペインにおける不動産取得には、取得時のみならず所有権の維持にも税務上の影響が伴います。不動産譲渡税 (ITP) や付加価値税 (VAT)、不動産税などの経済的影響を知ることが重要です。5. 契約およびデューデリジェンス スペインの不動産システムは、定められた手続きを遵守する限り、不動産取得者の財産権は確保されます。つまりスペインにおける不動産取引は安全ということです。しかし事前に抵当権のないこと、取得が可能であること、負債がないことなど適切な法的調査を行い、また売主が不動産の実際の所有者であることを確認しなければなりません。後に起こりうるトラブルや紛争を回避するためにもこの調査や確認は不動産法を専門とする弁護士によって行われることが不可欠です。 6. 不動産登記と公証人 スペインでは不動産取引において公証人の役割は重要です。購入契約書の作成は法的に不動産の引き渡しに準じており、スペインの法制度における所有権取得の要件の一つです。また不動産登記簿への登録により取引が法的に有効であることが保証され、投資においての法的安全性が保証されます。 ナバロ・ジマ法律事務所は、不動産法の専門家として安全かつ安心して投資できるようスペインでの土地や不動産購入を全面的にサポートいたします。...

非スペイン在住のお客様の中には、スペインで不動産取引や不動産の購入をお考えの方もいるかもしれません。今回はスペインで不動産ビジネスまたは投資をお考えの方にむけた情報を提供いたします。不動産登記の目的は、不動産やその他不動産権利に関わる行為、契約、裁判所または行政機関の決定の登録または記録、および個人の権限に影響を及ぼす特定の司法上の決議を登録または記録することです。ここではスペイン法務省が記載する一部を抜粋し、分かりやすくかつ厳密に説明いたします。 不動産登記の役割   不動産登記には、公的または私的な所有権を持つ不動産または不動産に関連する実権に影響を与える行為が登記されます。また、特定の行政許可や公共財産も登記できます。 不動産登記は、登記された権利に法的な保護を提供し、取引の安全性と迅速さを促進し管理コストを削減します。公的所有か私有かを問わず、不動産または所有権に影響を与える行為は不動産登記簿に登記され、記録された事実、行為、および権利を一般に公表します。 登記の運用原則 不動産登記の運用原則は次のとおりです。任意性: 不動産登記は任意ですが、抵当権の場合は例外であり、抵当権は登記がなければ存在しない為いかなる場合でも登記を行う必要があります。登記の原則:該当の登記所に申請し、登記を行います。優先の原則:競合する2つの権利が登記される場合、最初に登記されたものが優先されます。同じ土地に2つ登記された場合、より古く登記された方が優先されます。例えば、ある者が土地登記所に行き、他人から取得した不動産の契約を登記する。その後別の者が登記所に行き、前出の者と同じ人物から不動産を取得した契約の登記を求めた場合、登記官は最初に登記されたものを優先します。別の例としては、差し押さえや先取特権の場合、その後のすべての権利の抹消を伴う場合があります。合法性:登記官は、申請される登記のあらゆる種類のドキュメントの外的形式の合法性、契約者の能力、および公的文書に含まれる行為の有効性について自己責任の下で審査します。これらは文書自体と登録簿の記載に基づいて判断されます。特性:登記は法律で定められた形式及び要件を満たす必要があります。所有権の登記を行うためには、それを付与する者の権利が事前に登記されている必要があります。権利を譲渡または担保を提供する人物と異なる登記がされている場合、登記官は申請された登記を拒否します。登記を申請しどの名義にも登録されていない場合、その不動産は法律で定められた手続きを通じて登記されなければなりません。不動産登記簿への登録の効力 不動産登記簿への登録には、以下の効力が生じます。‐登記の正当性法的なすべての効果において、登記された不動産権利は、該当する登録によって定められた形態で存在し、その所有者に帰属すると推定されます。同様に不動産の所有権または不動産権利が登記されている者は、それらの所有権を有していると推定されます。‐無効性不動産登記簿に適切に登録または記載されていない不動産に関する所有権または他の実権の権利証は、第三者に対して影響を及ぼしません。不動産や土地の用益権(使用し享受する権利)を取得した人は、その権利が他人に有利に記録されている権利によって侵害されたり、その権利を剥奪されたりすることはありません。‐公的登記の証明登記簿に権限を持っていると記載されている者から対価を支払い権利を取得した者は、自身の権利を登録した後、譲渡人の権利が登記簿に記載されていない理由により無効であることが後に判明した場合であっても、その取得が維持されます。例えば、不動産登記簿には別の者が所有者と記載されている不動産を、登記簿の内容が現実と一致しないことを知らずに(常に推定される情報欠如)、対価が支払われた(無償でない)取得が行われ、その取得者が不動産の売買を不動産登記簿に登録された場合、その後に取得者が不動産を譲渡した人物が登記簿には記載されていない理由で裁判所により所有権を持っていなかったと宣告されたとしても引き続き所有者とされます。‐真実の推定土地登記簿に登録されたものは、不正確性が宣言されない限り、その効力をすべて発揮されます。言い換えれば、土地登記簿に記載された内容は、異議が証明されるまでは、現実に則していると推定されます。‐司法的保護登録簿への記載は裁判所の保護下にあり、法律で定められた条件の下、その不正確性が宣言されない限り、その効力はすべて生じます。 ‐登録された権利の司法的保護登録済みの権利に基づく実権行使は、登録されていない権利を持つ者がそれらの権利に反対するかその行使を妨げる場合、民事訴訟法で規定された訴訟を通じて行使できます。 結論、不動産登記は国の機関が最高の保証と法的厳格さで不動産権利を保護します。ナバロ・ジマ法律事務所は不動産法および登記法にも精通しています。(出典:法務省. ...

日本滞在中はエネルギーを充満し、レバンテ事業のアップデートを引っ提げてスペインへ戻ってまいりました。今後も、さまざまな法的分野のコンテンツを提供し、法的概念を深化させるだけでなく、法律の世界に対してより身近に感じていただけるよう努力してまいります。ハイメ・J・ナバロ(Navarro Llima Abogados代表・弁護士)率いる当事務所メンバーが、日本企業へのリーガル・アドバイス業務、また工藤幹氏(E-Horizon代表取締役)と 株式会社レバンテの設立を祝うため日本へ出張しました。日本市場におけるビジネス:株式会社レバンテ 株式会社レバンテの設立に際し、弊社CEOで弁護士のハイメ・J・ナバロは、9/2日本で行われた祝賀会に出席しました。この新しい会社は、スペインと日本企業の架け橋となるべく設立され、両国の企業におけるビジネスや投資を促進しお互いに取引を容易にすることを目的としています。ナバロ・ジマ法律事務所は、日本・スペイン間の様々な法律に関わる業務に携わっており、日本市場を熟知し豊富な経験を積んでおります。従ってこのプロジェクトは両国間の交渉に関連するあらゆる法的知識やノウハウを生かし、私たちの力を大いに発揮する場であると考えております。当面プロジェクトは不動産投資、グルメ等食品関連などを中心としておりますが、徐々に他の分野にも広げて行く予定です。スペインで事業を展開したい日本の企業や日本でビジネスを展開したいスペインの企業などから既に問い合わせを受けており関心の高さが伺えます。日本に投資すべき理由 日本は現在世界第3位の市場であり、不動産投資については平均リターンが3%から10%で、隣国の中国においてはこの比率はもっと低いと言われています。それを考慮すれば日本における不動産投資は絶好のビジネスチャンスでもあると言えます。スペイン製品は日本市場で非常に競争力があり、多くの収益性が期待されます。私たち役割は株式会社レバンテとともに、双方の国での投資を行う際に大きな障壁となる可能性のあるものを払拭し、両国にとっての利益を追求することです。関連情報:https://www.e-horizon.co.jp/en/company/...

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